Multiproprietà: il venditore può modificare unilateralmente le modalità di pagamento previste dal contratto?

Con questo intervento diamo risposta ad una delle domande che, con cadenza periodica, riceviamo al nostro indirizzo mail (per dubbi, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it), per chiarimenti in merito a condotte tenute da promotori, venditori, rottamatori di multiproprietà od altri diritti vacanza.

La questione è sempre molto attuale e riteniamo utile estendere i dubbi di un consumatore ad altri che potrebbero trovarsi nelle medesime condizioni proposte con i quesito qui di seguito riportato.

"Egregio Consumatore Informato

Ho sottoscritto un contratto preliminare per l’acquisto di una multiproprietà, nel quale era previsto il pagamento del prezzo mediante bonifici bancari mensili.

Successivamente, senza che io avessi dato il mio consenso, la società venditrice ha cambiato la modalità di pagamento, emettendo cambiali o altri strumenti bancari in sostituzione dei bonifici e coinvolgendo la banca per l’incasso delle somme, nonostante i pagamenti fossero stati effettuati come da contratto.

È legittimo un simile comportamento? Il venditore può modificare unilateralmente le modalità di pagamento? E quali tutele ha il consumatore in questi casi?

Vi ringrazio per la risposta".

Multiproprietà, diritto turnario e club vacanze: attenzione alle spese (che durano nel tempo)

Il nostro intervento odierno è finalizzato a segnalare e differenziare le spese che collegate all'acquisto di una multiproprietà o ad un diritto vacanza turnario, come ad esempio l'iscrizione ad un club. Molto spesso, infatti, che firma il contratto, non immagina che con l'acquisto di una multiproprietà, o un diritto turnario o club vacanze, esistono delle spese anche successive all'acquisto e che hanno cadenza annuale (per una valutazione del tuo diritto vacanza, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

(a) Cos'è davvero una multiproprietà? e quali spese annuali

Come abbiamo scritto più volte in questo blog, la multiproprietà è un meccanismo attraverso il quale più persone condividono l'uso di una struttura turistica (appartamento, villaggio, residence, resort…) per determinati periodi dell’anno, diventando proprietario di una porzione dell'immobile. 

In pratica, si acquista il diritto di godere dell’immobile per una o più settimane all’anno, con un contratto che può durare anche decenni, attraverso un atto notarile con successiva trascrizione all'Agenzia delle Entrate.

- Le spese di gestione: un impegno costante

Ogni multiproprietario è obbligato a contribuire alle spese annuali di gestione della struttura. E non si tratta di spiccioli: anche chi non utilizza la struttura in un dato anno, è comunque tenuto a pagare.

Le spese tipiche includono:

• Pulizia e manutenzione delle parti comuni
• Utenze (luce, acqua, gas, riscaldamento)
• Gestione amministrativa
• Assicurazioni
• Servizi di reception, giardino e vigilanza

A queste si aggiungono le spese straordinarie, come:

• Ristrutturazioni
• Adeguamenti normativi
• Sostituzione degli impianti

Chi non paga rischia grosso: cause legali, interessi di mora, perfino il pignoramento di beni. E non potrà nemmeno usare la struttura.

Mancata cessione di una multiproprietà: inadempimento e risarcimento del danno

Negli ultimi anni sono aumentate le proposte, spesso farlocche, di vendita e/o cessione gratuita delle quote di multiproprietà, od anche la rivendita del certificato di iscrizione ad un club.

Sono molte le società che contattano i proprietari di multiproprietà, con proposte fantasiose, con promesse di rivendita con guadagni di 15.000,00/20.000,00 euro, dietro la richiesta di qualche migliaio di euro per la consulenza.

Società svizzere, spagnole, italiane che, in alcuni casi, si viene a scoprire che non esistono oppure sono guidate da persone poco raccomandabili.

E molti di questi contratti risultano, al controllo del giudice, non validi e rispettosi delle norme previste a tutela del consumatore (vedi questo esempio).

La sentenza che vi proponiamo di seguito affronta, invece, il diverso caso ove la società, dopo aver promesso la cessione del contratto di multiproprietà, non da adempimento al proprio obbligo contrattuale.

Nel caso di specie, una società aveva proposto ad un multiproprietario di procedere, dietro il pagamento anticipato della propria consulenza, alla cessione del diritto reale in multiproprietà ad altro privato.

La società si impegnava a trovare la persona incaricata, chiedendo al multiproprietario di inviare l'originale dell'atto notarile di acquisto del diritto reale. Quest'ultimo dava adempimento al proprio obbligo, intimando la società a provvedere alla cessione gratuita della quota della multiproprietà.

E purtroppo, la società non dava adempimento a quanto stabilito dal contratto, incassando i soldi e non procedendo all'atto notarile.

La vicenda finisce davanti al Tribunale di Pordenone, il quale dichiara la risoluzione del contratto e il diritto al consumatore di ricevere congruo risarcimento del danno.

Il giudice friulano, infatti, riconosce che nonostante il consumatore avesse dato adempimento a tutti gli obblighi sullo stesso gravanti, utili per la cessione della quota di multiproprietà, la società non aveva dato seguito a quanto stabilito, tanto da crearsi "una ingiustificabile inerzia che aveva creato uno stallo nei rapporti fra l'attore e la società, di diritto iberico, che gestiva la ceduta quota di multiproprietà. Infatti, il ___ essendo rimasto ancora, rispetto appunto, alla società estera di gestione, il titolare del bene, del quale peraltro non aveva usufruito dopo il contratto di cessione del 3.3.2006, aveva finito per dover sopportare tutti gli oneri condominali dal 2007 in poi...".

E per tali ragioni, il giudice ha ritenuto sussistere un inadempimento di non scarsa importanza da parte della società convenuta, per non essersi attivata alla cessione della quota di multiproprietà del consumatore, così come previsto dal contratto: "si verte, per certo, su un inadempimento di non scarsa importanza, in considerazione sia dell'ammontare del debito maturato, sia delle caratteristiche del comportamento tenuto dalla convenuta, non solo specificamente inadempiente bensì totalmente ingnavia ed inerte nel dare una definizione anche formale al negozio di trasferimento della proprietà del bene".

Alla risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. consegue, come correttamente individuato dal giudice, il diritto al risarcimento del danno in favore del consumatore.

Tribunale di Pordenone - sentenza n. 188/15.

"La multiproprietà tra comunione e atipicità del rapporto"

Fonte - Università di Trento - Facoltà di Giurisprudenza

Dialoghi di diritto Civile - 16° ciclo di incontri (16 novembre 2018)

Multiproprietà ed altri contratti

Abbiamo affrontato in più circostanze la questione multiproprietà, delineando le caratteristiche di questo diritto vacanza, e distinguendola da altre tipologie simili, ma in realtà decisamente diverse.

La distinzione, infatti, emerge sotto il profilo giuridico e non sempre risulta chiaro per il consumatore che si trova a firmare un contratto per l'acquisto di una settimana in una località turistica.

Di seguito, vi proponiamo un interessantissimo documento, ossia una tesi di dottorato (dott. Corrado Daidone - anno accademico 2012/2013) ove viene analizzata in modo completo ed attuale l'istituto della multiproprietà, e le altre forme di rapporto contrattuali che si sono sviluppati negli anni.

Ancora una volta, vi ricordiamo che il multiproprietario diviene proprietario di un diritto di godimento di un appartamento che può esercitare solo un periodo dell'anno (una o più settimane). La titolarità di tale diritto è, seguendo natura e caratteristiche dei diritti reali,  individuale ed assoluto.

Nel caso di un multiproprietario, però, stiamo parlando di particelle di diritti reali che si innestano nel medesimo immobile e che vantano tutti i medesimi diritti ed obblighi.

In tal senso, il documento che potete leggere di seguito inserisce la multiproprietà nella figura del diritto reale atipico, non presentando tutti gli elementi della piena proprietà.

Questa peculiare figura ha delle peculiarità anche sotto il profilo della cancellazione del diritto dal registro dei multiproprietari.

Abbiamo più volte trattato l'argomento, evidenziando che a differenza di altri diritti vacanza (iscrizione ad un club o diritto obbligatorio turnario), la possibilità di liberazione del multiproprietario dal suo diritto reale passa da una cessione (a titolo gratuito od onerosa) o un atto autonomo di rinuncia del diritto reale in multiproprietà (vedi qui).

Qui di seguito, la tesi di dottorato del Dott. Corrado Daidone.

Multiproprietà & cambiali: una questione da risolvere!

E' noto che nel mondo delle multiproprietà esistono vicende molto variegate ed i problemi che riguardano i consumatori coinvolti in questi acquisti sono diversi.

In particolare, una difficoltà che abbiamo potuto accertare riguarda coloro che sono divenuti proprietari di un certificato vacanza, diritto turnario o multiproprietà attraverso la firma di una o più cambiali.

In seguito, ossia quando hanno compreso l'effettiva natura del prodotto/servizio, vorrebbero uscire dal contratto e smettere di pagare le cambiali sottoscritte con la società venditrice.

Molti ci hanno chiesto, a tal proposito, quali siano le conseguenze nel caso in cui il consumatore decida di interrompere il pagamento delle cambiali.

• Cambiale non pagata = cambiale protestata

Appare scontato osservare che il mancato pagamento dell'impegno assunto attraverso la cambiale comporta, quale conseguenza dell'inadempimento da parte del debitore, la vostra segnalazione nel Pubblico Registro dei Protesti come soggetto protestato.

Abbiamo già trattato l'argomento, evidenziando la natura della cambiale e le conseguenze nel caso di omesso pagamento da parte del consumatore e se volete potete approfondire l'argomento (vedi qui).

Per quel che interessa, il mancato pagamento della cambiale comporta, da un lato la segnalazione al PRP, dall'altro il rischio di non ottenere un certificato o l'eventuale promessa di cancellazione da parte delle famigerate società della rottamazione di multiproprietà.

La cambiale, in quanto titolo astratto, comporta un legame quasi indissolubile tra il debitore e il debito, nel senso che a prescindere dalle ragioni che hanno portato alla firma dei titoli cambiari, il consumatore è tenuto al versamento della somma prevista.

Non pago la cambiale? la società può segnalarmi quale "cattivo pagatore" nel registro dei protesti.

• Nullità del contratto di acquisto della multiproprietà - si può arrivare anche alla restituzione della cambiale/cancellazione del protesto?

La questione riguarda coloro che, dopo aver firmato il contratto e le varie cambiali, non riescono (o non vogliono) pagare le cambiali e preferiscono farsi segnalare al Pubblico Registro dei Protesti.

E' possibile ottenere la cancellazione dal Registro? una possibile soluzione, seppur con le difficoltà del caso, è quella di dimostrare che i titoli cambiari sono stati originati da un rapporto contrattuale irregolare/giuridicamente invalido.

In questi casi, specialmente laddove sia noto che il venditore ha violato i doveri di correttezza e trasparenza nella vendita, è possibile ottenere una sentenza che, dopo aver dichiarato la nullità del contratto di acquisto della multiproprietà/certificato vacanza, dichiari che le cambiali non dovevano essere firmate, o meglio che obblighi la società venditrice a restituire le cambiali al consumatore.

Ai nostri associati, che hanno chiesto il nostro intervento, siamo riusciti ad ottenere un provvedimento di cancellazione dal registro dei protesti dopo che era stato accertato il collegamento tra il contratto nullo e le cambiali firmate per l'acquisto del certificato.

Per maggiori informazioni, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it.

Uscire dalla multiproprietà in Italia

I proprietari di un diritto reale in multiproprietà acquisito in Italia si trovano, a distanza di anni, nell'annoso dilemma: come uscire da questo tipo di contratto?

Le ultime novità legislative e gli interventi giurisprudenziali che si sono susseguiti negli anni consentono, a seguito di una valutazione delle singole posizione (a riguardo, potete scrivere a multiproprieta@consumatoreinformato.it per un primo contatto), di trovare una soluzione per uscire da questo vincolo annuale.

• Multiproprietà: da delizia a croce

L'acquisto della quota di multiproprietà, avvenuto nei decenni scorsi con la speranza di usufruire di un immobile in un posto vacanza, spendendo costi relativamente bassi, si è rilevato negli anni una fonte esclusiva di costi.

Abbiamo già trattato ripetutamente questo argomento, distinguendo le diverse posizioni che si sono sviluppate negli anni, in quanto non tutti sono divenuti proprietari di un diritto reale parziale, ossia con godimento limitato di un immobile per una porzione dell'anno solare, ma magari sono iscritti ad un club o titolari di un mero diritto di godimento per un numero limitato di anni.

Il multiproprietario è colui che ha sottoscritto un atto notarile, mediante il quale è divenuto proprietario di una porzione dell'immobile per un periodo dell'anno, con tanto di millesimi assegnati.

La multiproprietà si caratterizza, e differenzia da altre forme di diritto vacanza, dagli oneri tributari a cui è sottoposto il proprietario: le imposte sull'immobile gravano anche sui multiproprietari, ma vengono versate dagli enti gestori che poi addebitano tale costo ai singoli con le spese di gestione (approfondimento).

Questa peculiare forma di acquisto si è sviluppata tra il 1980 e la fine degli anni '90, e ben presto le famiglie si sono rese conto di essere entrate in proprietà di semplice ed inutile problema.

A ciò si aggiunga che molte strutture sono gestite in modo a dir poco dubbio, se non addirittura illecito, con conseguente richiesta ai singoli multiproprietari di spese di gestione ordinarie/straordinarie eccessive e prive di valida giustificazione.

Abbiamo potuto notare, inoltre, che molti enti gestori deliberano le spese di gestione senza rispettare le norme previste in materia, oppure attraverso maggioranze non dichiarate, od ancora con convocazioni generiche e prive di corretta informativa verso i multiproprietari.

In altri termini, si paga senza un effettivo vantaggio: ma si può uscire?

• Valutazione del diritto reale in multiproprietà

Per poter uscire dal vincolo della multiproprietà è necessario, come anticipato in precedenza, valutare il diritto oggetto di acquisto e, nel caso di multiproprietà, valutare la tipologia di diritto reale del quale siete divenuti titolari.

Potete scrivere, a tal proposito, scrivere a multiproprietà@consumatoreinformato.it ed avere una prima provvisoria valutazione della posizione. E' necessario, al fine di una più concreta comprensione della vicenda ottenere, in seguito, la documentazione relativa al diritto vacanza da trasmettere all'associazione.

Vi ricordiamo, a  tal proposito, che dal 1994 esiste una normativa - sia nazionale che europea - che ha previsto una serie di obblighi informativi da fornire al consumatore che acquista una multiproprietà. 

Il controllo della tipologia di multiproprietà è necessaria non solo per verificare la correttezza nella vendita, e nelle fasi successive, ma anche per valutare la soluzione più adatta per la liberazione dal vincolo giuridico conseguente dalla titolarità della quota in multiproprietà.

La valutazione viene operata da un pool di legali, con la collaborazione di professionisti notai ed esperti del settore, proprio col fine di valutare la possibile cancellazione del diritto reale di multiproprietà e quindi, se siete interessati contattate l'Associazione per una valutazione preliminare della vostra posizione.

Multiproprietà & tasse: IMU deve essere pagata dalla società che amministra l'immobile

Chi deve versare l'IMU per gli immobili gestiti in multiproprietà? il quesito è stato affrontato di recente dalla Commissione Tributaria di primo grado di Trento, chiamata ad esprimersi in merito alla contestazione di alcuni avvisi di accertamento emessi verso una società di gestione di questi particolari alberghi.

Il Giudice tributario, dopo aver  operato un breve excursus storico in materia, in particolare laddove ricorda che per il pagamento dell'ICI il D. Lgs. n. 497/1998 prevedeva che tale obbligo dovesse gravare sul gestore dell'immobile, osserva che la novità fiscale dell'IMU non ha apportato alcun mutamento.

O meglio, la CTP di Trento ha osservato che l'introduzione dell'imposta IMU, avvenuta per l'anno 2012, non prevedeva di estendere anche per quest'ultima il principio di cui all'ICI, sicché ogni singolo proprietario avrebbe dovuto versare la propria quota di imposte in base alla proprietà dei millesimi all'interno del complesso turistico.

Solo con l'introduzione del comma 728-bis dell'art. 1 della L. 27 dicembre 2013, n. 147, il legislatore ha stabilito che per i beni immobili in regime di multiproprietà "a decorrere dall'anno d'imposta 2013, per i beni immobili sui quali sono costituiti diritti di godimento a tempo parziale, di cui all'art. 69, comma 1, lettera a), del codice del consumo, di cui al D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, e successive modificazioni, il versamento dell'imposta municipale propria è effettuato da chi amministra il bene.".

La modifica intervenuta consente, come nel precedente regime, all'amministratore di poter prelevare l'importo necessario al pagamento dell'imposta ad ogni singolo aderente alla multiproprietà nel limite del proprio diritto reale.

Qui la sentenza della CTP di Trento.