Resort La Dorada - anche il giudice spagnolo condanna la vendita del diritto di godimento turnario

La pratica commerciale con la quale vengono venduti diritti di godimento turnario o certificati di iscrizione a club vacanza, con la possibilità di utilizzare le strutture vacanziere messe a disposizione dal soggetto commerciale, rientra nel fenomeno denominato "timeshare" e riguarda molti consumatori europei.

E se in Italia queste vendite hanno trovato terreno fertile, la Spagna è probabilmente il paese leader europeo di questo tipo di vendite e dove è possibile trovare più località con appartamenti/resort venduti in multiproprietà o attraverso un apposito contrato de aprovechamiento por turnos de inmuebles turisticos.

Le modalità di vendita delle multiproprietà e degli altri diritti vacanza sono le medesime utilizzate nel nostro paese, con il rituale invito telefonico, la conferenza offerta, il successivo incontro presso l'abitazione del consumatore e la firma del contratto, magari con annesso finanziamento.

Ricordiamo che le regole di vendita di questi prodotti vacanza applicate nel territorio spagnolo sono le medesime previste in Italia, in quanto entrambi i paesi devono sottostare alle direttive comunitarie approvate negli ultimi anni.

Ed anche in Spagna, come in Italia, si sono ripetuti gli interventi dei giudici che hanno condannato le pratiche di vendita utilizzate dalle società che hanno offerto i certificati di iscrizione ai club o il diritto di godimento turnario.

Riteniamo interessante analizzare la recente sentenza del Tribunale di Barcellona, il quale ha affrontato una vicenda simile a quella vissuta da molti consumatori italiani, ove un promotore aveva venduto a sprovveduti consumatori un diritto di godimento turnario, con allegato contratto di finanziamento.

Nel caso affrontato dal Tribunale di Barcellona, due consumatori erano stati avvicinati da promotori di una società di vendita di derecho de aprovechamiento por turnos, i quali erano riusciti a convincerli ad acquistare una settimana vacanza presso il club "La Dorada".

Ed ai consumatori, che non disponevano dell'intera somma nell'immediatezza, veniva fatto sottoscrivere un contratto di finanziamento, con il quale potevano diventare titolari del diritto vacanza.

Il giudice spagnolo, ribaltando la sentenza di primo grado, ha ritenuto sussistere le contestazioni sollevate dai consumatori, accertando una grave carenza informativa contenuta nel contratto di acquisto sottoposto ai consumatori dalla società di vendita, il quale contiene informazioni poco chiare e precise in merito ai diritti acquisiti .

L'omissione dell'adempimento dell'obbligo informativo comporta, come in Italia, la nullità del contratto di vendita, con conseguente scioglimento di ogni vincolo tra gli acquirenti e il resort, con obbligo da parte di quest'ultimo di cancellare il nominativo dei consumatori dal registro del club.

Il Tribunale di Barcellona affronta, inoltre, la questione relativa al contratto di finanziamento collegato al contratto di vendita del diritto di godimento turnario, riconoscendo il carattere accessorio del secondo accordo rispetto a quello sottoscritto per l'acquisto del diritto vacanza presso La Dorada.

L'organo giudicante, riconosciuta l'esistenza del vincolo/collegamento tra i due contratti, ha ritenuto di estendere gli effetti della nullità del contratto di vendita del diritto turnario anche al finanziamento, con conseguente obbligo da parte della finanziaria di restituire la somma di denaro rimborsata dal consumatore.

Il giudice spagnolo, applicando le norme nazionali e quelle europee, è giunto alle stesse conclusioni raggiunte dal giudice italiano in vicende del tutto simili, a dimostrazione che la pratica commerciale è stata (ed è tuttora) la medesima, e gli interventi giurisprudenziali sono del tutto speculari.

Di seguito, la sentenza del Tribunale di Barcellona in lingua originale.

Multiproprietà - nullo il preliminare privo di indicazione della quota millesimale

La vendita di quote di multiproprietà rappresenta uno degli esempi più clamorosi di contratti creati per aggirare le regole create, in ambito nazionale e comunitario, negli ultimi anni e "rifilare" ai consumatori un prodotto del tutto diverso da quello prospettato.

L'argomento è oggetto di un nostro intervento con il quale analizziamo le possibili soluzioni offerte oggi a coloro che intendono liberarsi di questo diritto (rottamazione vs. sentenza).

Le diverse forme della multiproprietà

Abbiamo già affrontato questo argomento, ma riteniamo opportuno ulteriormente tornare sull'argomento anche per chiarire il contenuto del contratto avente ad oggetto l'acquisto di una quota di un diritto di godimento ripartito (multiproprietà) da parte del piccolo consumatore.

Quest'ultimo ritiene, in tutta buona fede, di entrare in possesso di una quota di proprietà di un immobile situato in una località vacanziera di suo gradimento.

In verità, non sempre l'oggetto del contratto è rappresentato dall'acquisto di un diritto di proprietà - seppur limitato temporalmente - su un bene immobile.

La multiproprietà (o time sharing) è una forma di vendita nata negli anni '80 e solo successivamente disciplinato dal legislatore europeo (Direttiva n. 94/97/Ce) e da quello nazionale (D.Lgs. 427/1998).

Successivamente, gli interventi legislativi si sono susseguiti (vedasi Codice del consumo) con il fine principale di tutelare l'acquirente fornendo a quest'ultimo determinate garanzie sul prodotto oggetto di vendita.

Non di rado, infatti, le proposte di acquisto di quote di multiproprietà avvengono attraverso la "sollecitazione all'acquisto" realizzata dal venditore nei confronti del consumatore, invitato a recarsi presso hotel per il ritiro di fantomatici premi. In realtà, il venditore utilizza tale metodo per poter proporre al cliente - attraverso il solito effetto sorpresa - la possibilità di "acquistare le proprie vacanze".

Il consumatore quale proposta contrattuale sottoscrive e quindi quale diritto di multiproprietà acquista?

In termini generali, è possibile distinguere tre diverse ipotesi di multiproprietà: immobiliare, alberghiera e azionaria.

La proprietà azionaria non viene affrontata con il presente contributo in quanto ipotesi residuale rispetto alle altre due tipologie di diritto di proprietà parziale che in generale vedono coinvolti i potenziali acquirenti.

Appare opportuno, a tal proposito, sinteticamente identificare le caratteristiche e le differenze che contraddistinguono la multiproprietà immobiliare da quella alberghiera al fine di poter meglio comprendere l'intervento operato dalla Suprema Corte di Cassazione.

- La multiproprietà immobiliare

Con l'acquisto in multiproprietà di un immobile, il consumatore diviene proprietario dell'immobile per il periodo stabilito dal contratto. In tali casi, esistono sull'immobile più diritti di proprietà il cui esercizio è periodico, ossia avviene secondo un avvicendamento temporale fissato da tutte le parti al momento dell'acquisto.

In altri termini, ogni singolo acquirente della quota, all'atto della sottoscrizione del contratto di multiprorietà, è tenuto a scegliere in quale periodo dell'anno (tra quelli disponibili) intende acquisire il proprio diritto di multiproprietà, pagando il corrispettivo previsto il quale usualmente varia in relazione alla stagione prescelta. Il proprietario diviene titolare di un diritto reale di godimento individuale perpetuo sull'immobile, limitato soltanto ad un certo periodo dell'anno.

Ne consegue che le formalità richieste per la costituizione di una multiproprietà immobiliare sono le medesime richieste per l'acquisto di un bene immobile (ex. atto pubblico - trascrizioni - notaio etc.).

- La multiproprietà alberghiera

Mentre la multiproprietà immobiliare ha avuto uno sviluppo limitato e caratterizzato, in generale, dalla conoscenza esistente tra tutti i soggetti aderenti, l'acquisto di un diritto di godimento ripartito sottoforma associativa è pratica assai ampia e presenta, accanto ai caratteri tipici della proprietà, anche quelli propri del c.d. contratto di albergo, come chiarito dalla stessa Corte di Cassazione.

Le ragioni fondanti questo contratto sono, in molte circostanze, rappresentate da i costi inferiori che l'acquirente deve sostenere; da eventuali tempi morti che intervengono per la conclusione del contratto e la presa in possesso di un appartamento; la possibilità di acquistare l'appartamento già arredato, con la presenza degli arredi e di tutti i servizi di natura alberghiera usualmente forniti (reception, custodia, cambio settimanale della biancheria, pulizia dell'alloggio al termine di ogni turno, manutenzione, ecc).

A ciò si aggiunga che i regolmenti che disciplinano il godimento degli insediamenti turistici in multiproprietà fanno divieto di ospitare contemporaneamente in ciascun appartamento persone in numero superiore ai posti letto disponibili.

Per tali ragioni, la multiproprietà alberghiera viene proposta come investimento alternativo e come forma di acquisto da parte del consumatore di un diritto turnario caratterizzato non solo dall'immobile, ma anche dai servizi collaterali (servizio di bar e ristorante, discoteca, baby sitters, campo da tennis, piscina, ecc.), ai quali l'acquirente può accedere versando il relativo importo.

In quest'ottica, le ultime norme intervenute in materia hanno imposto al venditore l'obbligo di indicare con precisione i servizi offerti con la multiproprietà ed i relativi costi.

Il diritto di godimento d'uso turnario garantisce - in teoria - al cliente anche la possibilità di modificare il periodo di godimento del proprio diritto o di trasferire lo stesso su altro alloggio disponibile nello stesso residence ovvero in analogo complesso sito in altra località.

Tale ultima facoltà può essere, sempre in via teorica, esercitata anche attraverso il c.d. "circuito degli scambi" con il quale il multiproprietario può scambiare un proprio periodo-vacanza con uno dei multiproprietari in un altro dei siti di stazioni turistiche collegate alla medesima organizzazione.

Cassazione: sentenza 6253/2010

Operata la sintetica descrizione del contratto di multiproprietà, possiamo ora richiamare la recente sentenza della Corte di Cassazione, la quale ha dichiarato la nullità del contratto preliminare di multiproprietà.

La Cassazione ha correttamente ritenuto invalido il contratto preliminare privo dell'indicazione dei millesimali dell'immobile suddivisi tra gli aderenti alla multiproprietà.

Il Giudice ha chiaramente individuato quale requisito di validità del preliminare la specificazione dei millesimali, in quanto considerati criterio per la determinazione della quota di partecipazione di ogni singolo aderente.

Richiamiamo, a tal proposito, un corretto passaggio della sentenza della Cassazione, attraverso la quale il Giudice ha evidenziato il ruolo del contratto preliminare e della sua aderenza con il definitivo, in quanto "tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota definitiva o comunque devono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell'anno incide sull'entità delle rispettive quote di pertinenza"Riteniamo corretta la sentenza della Cassazione anche alla luce dei contratti di multiproprietà sottoscritti dai consumatori, i quali molto spesso non contengono la chiara esposizione dell'oggetto del contratto, dei limiti del diritto acquisito e delle modalità per l'esercizio dello stesso.

Riteniamo, in questo senso, che la sentenza appena richiamata faccia giustizia anche sotto il profilo dell'informativa che il venditore deve rendere al consumatore al fine di permettere a quest'ultimo di poter comprendere il prodotto acquistato.