"Ti aiutiamo a liberarti dal tuo certificato". Ed invece è una truffa

Da Londra arriva una nuova segnalazione di truffe che riguardano il settore dei servizi di multiproprietà o adesione a diritti vacanza similari.

La vicenda riguarda il c.d. timeshare exit industry, ossia quel mercato formato da società che offrono a malcapitati multiproprietari la promessa di uscire dal sistema vacanze dietro il pagamento di importanti somme.

Come abbiamo già avuto modo di accertare nella nostra realtà, esistono molte società che si presentano ed offrono servizi di cancellazione o rottamazione della multiproprietà, a costi elevati e con dubbia efficacia.

Come è noto, abbiamo sempre espresso qualche dubbio in relazione a queste società, non comprendendo in modo pieno quale sia la loro attività, e se alle promesse seguano risultati attendibili. E ciò anche alla luce di regolamenti di alcuni di questi sedicenti club ove viene limitata la cessione del diritto a soli soggetti fisici, escludendo ogni vendita verso società o altri soggetti giuridici.

Dal Regno Unito è arrivata una segnalazione relativa ad una presunta truffa avviata da alcune società che operano nel settore multiproprietà o club vacanze e che dura da alcuni anni.

La Polizia britannica ha tratto in arresto cinque persone, sospettate di aver creato una rete criminale organizzata al fine di raggirare proprietari di multiproprietà.

In particolare, i criminali erano soliti telefonare alle potenziali vittime offrendo una via di uscita dalla multiproprietà o dal club e promettendo anche un risarcimento per le spese di gestione versate. 

Per tale generica attività, basata su modelli contrattuali altrettanto vaghi, i truffatori chiedevano (ed ottenevano) il pagamento anticipato per la propria attività, senza svolgere alcuna successiva attività promessa.

L'attività truffaldina, avviata nel gennaio 2018 e portata avanti quantomeno fino al settembre 2024, ha riguardato molti cittadini britannici, già disperati dal non poter cedere le proprie quote di multiproprietà e coinvolti in un nuovo raggiro.

Questo tipo di iniziative stragiudiziali sono diffuse anche in Italia, ove i proprietari di una multiproprietà o di altro tipo di certificato vacanza sono oggetto di telefonate con proposte strane e tutt'altro che serie: non possiamo che ribadire l'invito a prestare la massima attenzione a questo tipo di iniziative.

Multiproprietà e giudice competente. Vince il foro del consumatore

Quale giudice deve decidere le cause in materia di multiproprietà reale? quello del luogo ove è situato l'immobile o quello di residenza del consumatore?

La questione è stata affrontata e risolta dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12630/2021, a cui si è rivolta una società commerciale chiedendo di dichiararsi la competenza del luogo ove è ubicato l'immobile invece di quello di residenza dei consumatori.

La società ha proposto ricorso, chiedendo l'applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ., trattandosi di controversia avente natura "condominiale", cosicché ogni causa dovrebbe essere decisa dal giudice del luogo ove sono situati i beni comuni.

La Suprema Corte ha respinto tale tesi, in quanto deve prevalere il superiore principio di tutela dei consumatori anche sotto il profilo del tutela giudiziaria, aggiungendo che: "nei termini indicati si è già espressa la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8419 del 2019), e non vi sono ragioni per mutare indirizzo, senza dire che la qualifica di consumatore è stata riconosciuta all'intero condominio (Cass. 10679 del 2015), e che sul punto si è espressa di recente in senso favorevole la Corte di giustizia (sentenza 2 aprile 2020, C - 329 del 2019)".

In conclusione, anche quando si tratta di un diritto in multiproprietà immobiliare, tutte le controversie devono essere decise dal giudice ove sono residenti i consumatori.

Di seguito, Cassazione n. 12630/2021 (visibile con browser Opera - VPN attivo)

Multiproprietà - valido il contratto che contiene informazioni trasparenti, chiare e complete

La Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo, con la recente sentenza n. 25599/2023, di tratteggiare alcuni aspetti rilevanti che riguardano i contratti di acquisto di un diritto reale in multiproprietà, nonché i contratti vacanza a lungo termine.

Questo tipo di vicende sono oggetto di trattazione periodica in questo blog e quindi ci è sembrato corretto aggiornare l'orientamento della Cassazione in questa materia.

Questo tipo di contratti sono stati oggetto, negli ultimi anni, di diversi interventi giurisprudenziali che hanno dichiarato la nullità del contratto di compravendita di una multiproprietà reale o obbligatoria per violazione degli artt. 1418 e 1346 c.c., ossia per totale indeterminatezza dell'oggetto.

I documenti contrattuali, infatti, non indicano in modo chiaro  né l'oggetto del contratto, né il contenuto dei diritti/obblighi, prevedendo anche l'adesione ad un club straniero, non identificato e per un periodo molto lungo.

Molto spesso, i contratti non indicano non solo il tipo di titolo venduto, ma anche la sua legge di circolazione, e neppure i dati dell’associazione alla quale viene fatto riferimento, né la natura di tale iscrizione, rimandando ad altri documenti o ad un sito web.

La Cassazione, pur affrontando un caso di multiproprietà immobiliare, ha avuto modo di affrontare il fenomeno, chiarendo come la normativa (oggetto di una prima disciplina con la Direttiva 94/47/CE introdotta in Italia con il D. Lgs. 427/1998) è stata oggetto di un successivo intervento europeo (direttiva 2008/122/ce) attuato in Italia con D. Lgs. n. 79/2011.

La normativa del 2011 ha portato ad una sostanziale distinzione tra contratti di multiproprietà e vacanze a lungo termine, prevedendo medesime tutele, specialmente sotto il profilo informativo.

Il contratto avente ad oggetto la vendita di questi diritti vacanza deve essere redatto in modo chiaro e trasparente, contenendo informazioni complete, chiare ed obiettivamente comprensibili, al fine di consentire al contraente debole di valutare in modo informato le conseguenze connesse alla firma.

Sul punto, la Suprema Corte chiarisce che il contratto deve descrivere in modo chiaro gli “[…] aspetti fondamentali volti all’individuazione della stessa tipologia di contratto rispetto alle molteplici possibilità offerte dall’iniziativa privata e dal principio di libertà negoziale […] e che comportano l’esigenza di individuare in modo dettagliato l’oggetto del contratto e, soprattutto, i diritti e gli obblighi posti a carico delle parti.”  (Cassazione Civile Sez. II^ Sentenza n. 29599/2023).

Questa descrizione non può essere lasciata ad altri documenti o ad un sito web, ma deve essere esplicitata nel contratto principale firmato tra le parti.

Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. sentenza n. 25599/2023 (visibile con browser Opera VPN attivo)

Condhotel: nuova forma di multiproprietà?

Il diritto di multiproprietà è stato oggetto negli ultimi decenni di un'importante evoluzione, diventando una forma di vacanze molto venduta in tutto il mondo, tra luci ed ombre, e che trova, forse, la sua forma più recente nel condhotel.

Ma quest’ultimo può essere veramente considerato la “multiproprietà 2.0”? e le attuali tutele previste per il consumatore possono essere estese anche a questo tipo di acquisti?

Quest’ultima domanda è, allo stato attuale, di difficile risposta, in quanto il fenomeno è ancora poco conosciuto.

Con questo nostro elaborato ci proponiamo di proporre una breve e non esaustiva ricostruzione del fenomeno, proponendo al lettore quali nuovi vantaggi o svantaggi, anche economici e fiscali, possono essere collegati a questo nuovo fenomeno che si sta affacciando sul mercato italiano. 

1) Che cos’è la multiproprietà?

La multiproprietà consiste in quella pratica commerciale che permette a più soggetti, proprietari di uno stesso immobile, di potere usufruire e godere dello stesso a turnazione nell’arco dell’anno.

L’art. 69 del codice del consumo definisce il contratto di multiproprietà come “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Nella sua versione classica, si è soliti parlare di multiproprietà immobiliare, caratterizzata dalla suddivisione dell’immobile tra più soggetti, i quali ne traggono godimento per determinati periodi dell’anno, suddividendosi i relativi costi di gestione.

Non di rado, la giurisprudenza ha avvicinato questa figura giuridica al condominio, ravvisando elementi comuni tali da consentire l’estensione delle norme previste in materia condominiale anche ai rapporti di multiproprietà.

Questo fenomeno turistico ha trovato la sua prima grande diffusione di massa attorno agli anni 80’ divenendo una forma alternativa di vacanza, caratterizzata dal poter disporre di un appartamento per una settimana all’anno in località turistiche (montagna/mare), con pagamento di spese di gestione limitate.

L’acquisto si perfeziona, come ogni altro diritto di proprietà, con un atto notarile e la conseguente iscrizione catastale volta a certificare la titolarità del diritto reale.

A livello europeo, però, sono aumentati i tentativi di truffa attraverso le multiproprietà, tant’è che nel 1994 è stata approvata la prima direttiva (Direttiva n. 94/97/Ce) volta a disciplinare questi acquisti e che ha introdotto, tra gli altri, l’obbligo di consegna del foglio informativo contenente le informazioni fondamentali riguardanti il titolo acquisito.

Certificato Getaway - a Vicenza viene dichiarato nullo un nuovo contratto

Il Tribunale di Vicenza, con la recente ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. che potete leggere di seguito, ha accertato che altri due consumatori vicentini non sono iscritti a club Getaway e non devono pagare le spese di gestione fino al 2053 (per maggiori informazioni e assistenza, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it o a info@consumatoreinformato.it).

Il giudice, seguendo l'orientamento già formatosi proprio in altri casi già affrontati (vedi qui), ha ritenuto che il contratto di acquisto del certificato Getaway non sia rispettoso dei requisiti previsti dal codice civile e dalla normativa dei consumatori.

Come abbiamo potuto riscontrare in molti casi sottoposti alla nostra attenzione, alle "parole" (promesse fatte dai promotori che vi ricevono all'albergo durante il primo incontro, e poi al successivo incontro presso la vostra abitazione), non corrispondono i "fatti" (ossia il contratto firmato, il quale contiene una realtà profondamente diversa da quella raccontata dal promotore).

E alle "parole" (ovverosia le stesse promesse contenute nel contratto firmato), non corrispondono nemmeno i "fatti" di chi si reca in uno dei due/tre resort disponibili tra Calabria e Sardegna.

E cosa si viene a scoprire quando si arriva al resort? 

→ Il certificato vale solo per due persone;

→ I servizi sono limitati;

→ I luoghi di destinazione sono limitati.

Insomma, sono più i limiti che i reali vantaggi che discendono da questo contratto, ma intanto le spese di gestione devono essere pagate.

Pagamento richiesto nonostante, come accertato dal Tribunale di Vicenza, l'iscrizione si fondi su un contratto ove, come chiarito nel provvedimento che trovate di seguito che: "[...] non è possibile accertare quali servizi siano a disposizione, in quali strutture, con quali modalità, in quali periodi ecc., pur essendo previsto a carico del consumatore, oltre all'elevato prezzo iniziale, anche delle spese di gestione aggiuntive periodiche: 310 euro per il “servizio di attenzione al socio, il booking, utilizzo della reception e centralino telefonico (escluso il costo delle chiamate)".

Correttamente, il Tribunale di Vicenza non ha potuto che dichiarare la nullità del contratto e scogliere ogni vincolo tra il consumatore e coloro che lo hanno iscritto a Club Getaway, come già accaduto in altre circostanze (approfondisci qui).

 Tribunale di Vicenza, Ordinanza del 06-06-2023

Certificato Getaway: basta spese di gestione. Così ha deciso il Tribunale di Torino

Un nuovo intervento giudiziario ha accertato, senza ombra di dubbio, che i contratti di adesione a determinati club inglesi, commercializzati in Italia negli ultimi decenni, sono contrari al Codice del consumo e non sono validi (per maggiori informazioni e per una valutazione della posizione, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

Il Tribunale di Torino ha stabilito, con il provvedimento di cui potete leggere uno stralcio in calce al nostro intervento, che il consumatore che è stato iscritto a Club Getaway sulla base di un contratto non valido, non può essere vincolato agli obblighi che nascono dal contratto, ossia il pagamento delle spese di gestione annuali.

Nel caso di specie, una coppia di consumatori torinesi veniva attratta ad un incontro presso un hotel dalla promessa di consegna di un coupon vacanza.

In quella sede, dopo una serie di presentazioni di un presunto diritto vacanza vantaggiosissimo (addirittura presentato come una forma di investimento), i promotori dell'allora Atlantis S.r.l. (successivamente mutata in Happiness S.r.l.) hanno convinto i consumatori a far firmare un modello contrattuale, come quello che potete visionare qui a lato, con la promessa di poter rivendere con facilità il certificato: "State tranquilli, se non vi piace, ve lo rivendiamo noi".

La verità è risulta ben diversa, in quanto solo dopo aver ricevuto il certificato (clicca qui un esempio di certificato Getaway) sono venuti a conoscenza della reale finalità del contratto concluso con Atalantis, e quando hanno provato a contattare la società per ottenere la restituzione della somma pagata, nessuno ha dato seguito alla promessa formulata al momento della vendita del diritto vacanza.

Tribunale di Torino: contratto generico - si alla cancellazione dal club

Il giudice piemontese, chiamato a giudicare la validità del contratto, ha ritenuto il modello firmato dai consumatori come non valida, in quanto estremamente generico e privo di tutti i dati necessari per far comprendere la natura dell'operazione e le conseguenze connesse all'adesione al club.

Non dobbiamo scordarci che in molte circostanze, come segnalato dai consumatori che ci hanno scritto, quando taluno degli aderenti a questi contratti si reca presso un resort, scopre che in realtà questo certificato vale solo per due persone, e che è necessario aderire ad una nuova iniziativa denominata platinum attraverso il c.d. upgrade (clicca qui per un approfondimento).

Nella specifica vicenda, il Tribunale di Torino ha accertato l'invalidità del contratto concluso con l'allora Atlantis (poi Happiness) ed altresì stabilito: "..........l’obbligo della società resistente Happiness s.r.l. (già Atlantis s.r.l.) di provvedere a proprie spese all’immediata cancellazione dei ricorrenti      dal registro degli associati del Club Getaway.".

Di seguito una sintesi della vicenda che ha riguardato i consumatori piemontesi. 

Il multiproprietario può chiedere gli estratti di conto corrente direttamente alla banca

Una delle questioni che sovente riguarda i titolari del diritto reale in multiproprietà è quella di poter controllare se la somma richiesta a titolo di spese di gestione annuali sia corretta o meno.

Si è soliti pensare che, a differenza dei condomini, i multiproprietari non siano titolari di alcun diritto di accesso ai documenti bancari e che possano solo ottenere le informazioni necessarie attraverso l'amministratore, sempreché quest'ultimo si dimostri disponibile in tal senso.

Il provvedimento adottato dal Collegio di Bologna dell'ABF chiarisce, ancora una volta, che il multiproprietario può essere avvicinato al condomino, sicché anch'egli può agire verso la banca per chiedere i documenti bancari relativi alla multiproprietà, a patto che abbia in precedenza rivolto medesima istanza all'amministratore.

Occorre premettere che l'art. 1129 comma 7 c.c. stabilisce che "...ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.".

A fronte del rifiuto o silenzio opposto dall'amministratore, il condomino può, sul combinato disposto degli artt. 1129, comma 7, Codice civile e 119, comma 4, TUB, può rivolgersi direttamente alla banca per chiedere l'accesso e la visione della documentazione relativa al conto corrente condominiale.

Secondo l'ABF questo diritto spetta anche al multiproprietario, essendo applicabile anche ai titolari di diritti reali parziali le norme in materia di condominio, sul presupposto che un immobile in multiproprietà può essere considerato come una comunione tra più proprietari titolari del medesimo diritto: i condomini.

"Nella multiproprietà immobiliare coesistono un rapporto giuridico che ha ad oggetto la singola unità immobiliare, qualificabile come comunione ordinaria, ed un rapporto definibile quale condominio di edificio avente ad oggetto le parti comuni del maggior complesso edificato: i compartecipi sono, allo stesso tempo, comproprietari delle singole unità abitative e condòmini del complesso condominiale in cui le singole unità abitative sono inserite.".

Ne consegue che ogni multiproprietario partecipa, pro quota, alla "cosa comune", usufruendo dei servizi previsti, tanto quanto il condomino, vantando i medesimi diritti ed obblighi: "la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’unità immobiliare in multiproprietà è riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio, in riferimento alla quota di pertinenza di ciascun comproprietario (cfr., Cass. n. 6352/2010).".

Ne consegue che anche il multiproprietario può giovarsi del diritto di cui all'art. 1129 comma 7 del codice civile, potendo rivolgersi alla banca per ottenere copia dei documenti in precedenza richiesti all'amministratore nel limite degli ultimi dieci anni precedenti.

Di seguito il provvedimento oggetto del nostro intervento.

Tour operator e agenzia viaggi solidalmente responsabili per il danno subito dal turista "all inclusive"

Non di rado accade che a fronte della richiesta di risarcimento avanzata dall'acquirente di un pacchetto "all inclusive", la risposta dell'agenzia viaggi è quella di rivolgersi al tour operator, unico responsabile per i danni reclamati dal turista.

L'idea di fondo è che l'agenzia si limiti ad acquisire la prenotazione ed organizzare i contatti con il tour operator, ma l'effettiva organizzazione del viaggio e soggiorno ricadano su quest'ultimo ritenuto esclusivo responsabile per le lamentele del consumatore.

Il provvedimento della Suprema Cassazione torna utile, sotto questo profilo, per ribadire un concetto indiscutibile, ossia che se il consumatore subisce dei danni durante la vacanza, la responsabilità per il risarcimento di questi danni ricade solidalmente su tour operator e agenzia viaggi, sicché ad entrambi potrà essere avanzata ogni lamentela.

Occorre precisare che questo principio previsto per in materia di pacchetto turistico “tutto compreso” era previsto all’art. 43 comma 1, d. lgs. n. 79 del 2011, normativa applicabile fino all'entrata in vigore delle novità introdotte con il d. lgs. n. 62 del 2018, secondo il quale: "l'organizzatore e l’intermediario sono tenuti al risarcimento del danno, secondo le rispettive responsabilità”.

Ne deriva, come specificato dalla Suprema Corte, che in questi casi si crea un rapporto di mandato che comporta la responsabilità dell'organizzatore del viaggio (tour operator) anche per eventuali inadempimenti dell'agenzia viaggi.

Questo tipo di rapporto contrattuale si distingue dal contratto di organizzazione o di intermediazione viaggi (CVV) disciplinato dalla Convenzione di Bruxelles del 23 dicembre 1970, ove esiste una rigida distinzione di ruoli e responsabilità tra i soggetti professionisti.

in questo tipo di contratti, invece, "l'organizzatore e il venditore di pacchetti turistici sono tenuti ad una prestazione improntata alla diligenza professionale qualificata dalla specifica attività esercitata, in relazione ai diversi gradi di specializzazione propri del rispettivo specifico settore professionale ( v. Cass., 11/12/2012, n. 22619 ), con impiego delle energie e dei mezzi normalmente ed obiettivamente necessari od utili, in relazione alla natura della rispettiva attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta ed al soddisfacimento nell'interesse creditorio del turista-consumatore di pacchetti turistici, nonché ad evitare possibili eventi dannosi.". Ciò comporta una responsabilità comune per danni subiti dal consumatore.

Corte di Cassazione - Sezione III^ Civ.

Pacchetti viaggio fantasma e turisti truffati - finisce male l'agenzia Esse Vacation di Gallarate

Finisce con l'arresto del legale rappresentante la vicenda della Esse Vacation, l'agenzia di viaggi di Gallarate accusata di aver truffato migliaia di consumatori, vendendo loro pacchetti viaggio ed altri prodotti vacanza inesistenti.

Il GIP di Busto Arsizio ha disposto l'arresto e la custodia cautelare in carcere nei confronti dell'amministratore, accusato di aver raggirato i clienti a cui aveva venduto pacchetti vacanza non conformi a quanto promesso.

Molte denunce, infatti, erano pervenute da parte dei clienti dell'agenzia, i quali si erano lamentati di aver vissuto esperienze negative, con viaggi disdetti senza giustificazione,  indisponibilità delle strutture prenotate o comunque non del livello promesso, fino ad arrivare all'annullamento dei viaggi senza il rimborso.

L'indagine portata avanti dall'autorità giudiziaria ha evidenziato l'esistenza di pratiche finanziarie irregolari le quali hanno favorito il dissesto patrimoniale della società, e giustificato le condotte scorrette verso i clienti. 

Pare che molte operazioni e spostamenti di denaro siano avvenuti in assenza di valida documentazione fiscale con prelevamenti dal conto privi di giustificazione per oltre un milione di euro, con una evasione fiscale di oltre 300 mila euro.