Casa vacanza fantasma: come riconoscere la truffa prima di partire

Questa estate sarà ricordata, oltre al gran caldo, anche per i casi di truffa denominati "casa fantasma": un prezzo troppo conveniente, fotografie perfette, una casa apparentemente esistente e la richiesta di pagare subito. 

E poi, quando il turista si reca in loco, l'amara sorpresa: non esiste alcun alloggio, oppure è semplicemente abitato dai legittimi proprietari.

Questi sono alcuni degli ingredienti della truffa della casa vacanza fantasma, un raggiro che può trasformare una vacanza tanto attesa in una brutta sorpresa, così come accaduto ai consumatori mantovani rimasti vittime di questa frode (per un aiuto, scrivi a sos@consumatoreinformato.it).

E'  chiaro che la regola d'oro è sempre la stessa: Se un'offerta per una casa vacanza sembra troppo bella per essere vera, non lasciarti convincere dalla fretta. Prima verifica, poi paga.

E' anche vero, come vedremo di seguito, che i recenti interventi dei giudici hanno delineato anche la responsabilità dell'intermediario on line per le informazioni false comunicate all'acquirente.

Vi proponiamo, però, anche un quiz per vedere se siete pronti ad individuare la truffa ed evitare di caderci, salvaguardando il vostro portafoglio.

1.- La vicenda mantovana

Una donna di 52 anni residente a Porto Mantovano, in Provincia di Mantova, rimane vittima di un raggiro dopo aver prenotato una casa vacanze a Castellammare di Stabia. 

Per bloccare il soggiorno, previsto nel periodo di Ferragosto, i malviventi le avevano suggerito di versare una caparra di 300 euro.

L'annuncio appariva regolare e l'immobile sembrava corrispondere alla proposta ricevuta. Il problema è emerso quando la donna, prima della partenza, ha effettuato alcune verifiche sull'indirizzo.

L'abitazione indicata nell'annuncio era in realtà occupata da una famiglia completamente estranea alla prenotazione e alla vicenda e quindi legittimata ad occupare l'immobile.

Le successive indagini informatiche e bancarie dei Carabinieri hanno portato all'individuazione e alla denuncia di due uomini residenti nel napoletano, ritenuti presunti responsabili del raggiro.

Operata una sintetica ricostruzione della vicenda, osserviamo sin da subito che il fatto che una casa esista realmente non significa necessariamente che chi la propone in affitto sia effettivamente autorizzato a farlo. Bisogna quindi verificare non soltanto l'immobile, ma anche chi lo propone.

2.- L'identikit della truffa della casa vacanza

Occorre premettere che non esiste un unico schema, ma molte truffe presentano una combinazione di segnali ricorrenti. Il meccanismo punta soprattutto su due elementi: l'occasione apparentemente imperdibile e la pressione a decidere rapidamente.

ANNUNCIO ATTRATTIVO → CONTATTO → PRESSIONE → PAGAMENTO → SORPRESA

Possiamo identificare alcuni punti centrali nel tentativo di truffa, quali:

a.- L'annuncio - esca

Fotografie curate, descrizioni dettagliate, posizione ideale e un prezzo particolarmente conveniente possono rendere l'offerta molto attraente.

Un prezzo basso, da solo, non dimostra che l'annuncio sia falso, ma diventa un campanello d'allarme quando viene accompagnato da altri comportamenti sospetti che, messi assieme, possono porre un serio dubbio sulla validità della proposta.

b.- Richiesta di uscire dalla piattaforma on line per definire l'accordo

Un altro segnale da non sottovalutare è la richiesta di continuare la trattativa tramite WhatsApp, email o altri canali, soprattutto quando viene proposta come condizione per ottenere uno sconto. Lo sconto è il c.d. "specchietto per le allodole" per fuorviare il consumatore ed incentivarlo ad accettare l'offerta truffa.

Se la prenotazione nasce su una piattaforma, è prudente mantenere comunicazioni e pagamenti nei canali previsti dalla piattaforma stessa.

c.- La fretta come arma

Frasi come "Ci sono altri interessati", "devi pagare entro un'ora", "se non confermi subito perdi l'alloggio" sono altri potenziali campanelli d'allarme: la pressione serve a impedire al consumatore di effettuare controlli.

Come abbiamo sempre ripetuto anche in altre vicende affrontate in questo blog (vedasi diritti vacanza), la fretta è proprio ciò che bisogna evitare. 

Una prenotazione seria non dovrebbe impedirti di fare le verifiche necessarie ed i comportamenti caratterizzati da precipitazione non sono quasi mai corretti.

d.- Il pagamento

Particolare attenzione deve essere prestata quando viene richiesto un pagamento con modalità che rendono più difficile ottenere assistenza o recuperare l'operazione in caso di frode.

Prima di pagare è quindi fondamentale capire chi riceverà il denaro, perché lo riceverà e attraverso quale sistema di pagamento.

Anche la modalità e i tempi di pagamento rappresentano un possibile campanello di allarme che deve allertarvi e farvi sospettare n merito a che propone una casa in affitto.

3.- I controlli da fare prima di prenotare

Bastano pochi minuti per effettuare alcune verifiche che possono evitare un danno molto più grande.

Prima di pagare, controlla:

✔ l'indirizzo dell'immobile;

✔ le fotografie, anche effettuando una ricerca inversa delle immagini quando possibile;

✔ il nome e i recapiti del proprietario o del soggetto che propone l'alloggio;

✔ le recensioni e la loro coerenza;

✔ le modalità di pagamento richieste;

✔ eventuali richieste di spostare la trattativa fuori dalla piattaforma;

✔ eventuali messaggi caratterizzati da urgenza o pressione

4.- Cosa fare se si ha già pagato

Se ci si accorge di essere stati vittima di una possibile frode, non bisogna aspettare, ma muoversi subito, proponendo una denuncia. È importante conservare tutte le prove: annuncio, fotografie, messaggi, email, ricevute, dati del beneficiario del pagamento e ogni altra comunicazione.

Occorre inoltre contattare tempestivamente il proprio intermediario di pagamento per verificare se esistano procedure di blocco, contestazione o recupero dell'operazione e valutare la presentazione di una denuncia alle autorità competenti.

NON CANCELLARE LE CONVERSAZIONI: screenshot, email, messaggi, numeri di telefono, coordinate di pagamento e link dell'annuncio possono essere importanti per ricostruire la vicenda.

Ricordatevi, inoltre, che può essere identificata una responsabilità, anche per danno da vacanza rovinata, anche verso la piattaforma che vi ha messo in contatto con il truffatore, la quale può rispondervi per non aver controllato la genuinità della proposta commerciale transitata sul proprio canale (vedi qui).

Tour operator e agenzia viaggi solidalmente responsabili per il danno subito dal turista "all inclusive"

Non di rado accade che a fronte della richiesta di risarcimento avanzata dall'acquirente di un pacchetto "all inclusive", la risposta dell'agenzia viaggi è quella di rivolgersi al tour operator, unico responsabile per i danni reclamati dal turista.

L'idea di fondo è che l'agenzia si limiti ad acquisire la prenotazione ed organizzare i contatti con il tour operator, ma l'effettiva organizzazione del viaggio e soggiorno ricadano su quest'ultimo ritenuto esclusivo responsabile per le lamentele del consumatore.

Il provvedimento della Suprema Cassazione torna utile, sotto questo profilo, per ribadire un concetto indiscutibile, ossia che se il consumatore subisce dei danni durante la vacanza, la responsabilità per il risarcimento di questi danni ricade solidalmente su tour operator e agenzia viaggi, sicché ad entrambi potrà essere avanzata ogni lamentela.

Occorre precisare che questo principio previsto per in materia di pacchetto turistico “tutto compreso” era previsto all’art. 43 comma 1, d. lgs. n. 79 del 2011, normativa applicabile fino all'entrata in vigore delle novità introdotte con il d. lgs. n. 62 del 2018, secondo il quale: "l'organizzatore e l’intermediario sono tenuti al risarcimento del danno, secondo le rispettive responsabilità”.

Ne deriva, come specificato dalla Suprema Corte, che in questi casi si crea un rapporto di mandato che comporta la responsabilità dell'organizzatore del viaggio (tour operator) anche per eventuali inadempimenti dell'agenzia viaggi.

Questo tipo di rapporto contrattuale si distingue dal contratto di organizzazione o di intermediazione viaggi (CVV) disciplinato dalla Convenzione di Bruxelles del 23 dicembre 1970, ove esiste una rigida distinzione di ruoli e responsabilità tra i soggetti professionisti.

in questo tipo di contratti, invece, "l'organizzatore e il venditore di pacchetti turistici sono tenuti ad una prestazione improntata alla diligenza professionale qualificata dalla specifica attività esercitata, in relazione ai diversi gradi di specializzazione propri del rispettivo specifico settore professionale ( v. Cass., 11/12/2012, n. 22619 ), con impiego delle energie e dei mezzi normalmente ed obiettivamente necessari od utili, in relazione alla natura della rispettiva attività esercitata, volto all'adempimento della prestazione dovuta ed al soddisfacimento nell'interesse creditorio del turista-consumatore di pacchetti turistici, nonché ad evitare possibili eventi dannosi.". Ciò comporta una responsabilità comune per danni subiti dal consumatore.

Corte di Cassazione - Sezione III^ Civ.

Volete rinunciare alla vostra multiproprietà? qui il modello da inviare al gestore

Molto spesso stiamo ricevendo documenti di titolari di multiproprietà - specialmente all'estero - per le quali non è semplice, né conveniente procedere in via giudiziaria per la eliminazione del diritto vacanza (se volete avere procedere ad un controllo della vostra posizione, potete scrivere a info@consumatoreinformato.it o multiproprieta@consumatoreinformato.it).

In queste situazioni, è possibile scrivere alla società che amministra il resort, avanzando la proposta di cessione a titolo gratuito del vostro diritto, con rinuncia a tutti i diritti derivanti dal contratto.

In questi casi, per poter essere più efficaci nella vostra proposta, ed ottenere un esito positivo, può tornare utile aver pagato tutte le spese di gestione per gli anni precedenti.

Ma anche nel caso in cui negli anni precedenti non siate riusciti a versare le spese amministrative pretese dalla società di gestione, può essere interesse di quest'ultima di arrivare ad un accordo, riprendendosi la proprietà del certificato vacanza.

Con la lettera, ad ogni buon conto, potreste anche comunicare di non potere/volere più versare le spese di gestione annuali, preannunciando una possibile azione legale.

Qui, vi proponiamo un possibile modello di lettera che potreste utilizzare per la rinuncia al diritto di godimento parziario. 

Se siete proprietari, invece, di un diritto reale in multiproprietà, il modello di rinuncia del diritto non è sufficiente, dovendo intervenire un atto notarile. 

Carta dei diritti del turista: un nuovo mezzo per conoscere i propri diritti

Durante il periodo estivo si intensificano le lamentale sollevate dai turisti, i quali molto spesso vengono raggirati durante il proprio periodo di vacanza.

La recente riforma introdotta con il Codice del Turismo ha portato, con la collaborazione di molte associazioni dei consumatori, alla creazione della Carta dei diritti del turista, il cui scopo è quello di rendere noti al consumatore diritti (ed obblighi), ma anche di agevolarlo nella conoscenza di cosa fare quando si ritiene di essere stati truffati in vacanza.

La Carta dei diritti del turista serve, quindi, anche a chiarire quali sono i documenti necessari per affrontare un viaggio, o soggiornare in una località all'estero. Quali garanzie di efficienza e di congruità offrono i mezzi di trasporto, o cosa fare in caso di inadempienza degli obblighi da parte dell'agenzia viaggi, o a chi rivolgersi.

Entro quando il turista può chiedere il rimborso del biglietto del treno e a chi proporre l'istanza.

La finalità della Carta dei diritti del turista è quella di fornire un valido aiuto - in termini di conoscenza - a tutti noi, nel momento in cui ci troviamo in difficoltà durante la vacanza.

Così viene presentata l'iniziativa:

"Nella guida sono raccolte informazioni utili e le norme che disciplinano il rapporto che deve instaurarsi fra turista, agenzie di viaggio e strutture ricettive, che deve sempre essere corretto e gestito con la massima trasparenza. La Carta dei diritti del turista, redatta in attuazione di quanto disposto dall’art. 4 della legge 29 marzo 2001, n. 135, è stata elaborata dal Dipartimento per lo sviluppo e la competitività del turismo in collaborazione con le Amministrazioni dello Stato interessate, le Regioni e le Province autonome, gli Enti, le organizzazioni imprenditoriali e sindacali del settore turistico nonché le associazioni nazionali di tutela dei consumatori.

I temi trattati

1. Sezione “Orientamento e Informazione”: fornisce indicazioni di carattere preliminare rispetto all'organizzazione del viaggio, con particolare riferimento a sicurezza, assistenza sanitaria ed alle norme valutarie e doganali.
2. Sezione “Ospitalità”: contiene informazioni utili sulle strutture turistico- ricettive, i prezzi, la classificazione, la prenotazione nonché sui principali contratti in uso.
3. Sezione “Nautica da diporto”: focalizza l’attenzione su specifici aspetti della fruizione del servizio quali l'assicurazione, la locazione e il noleggio.
4. Sezione “Il viaggio organizzato: i pacchetti turistici”: fa il punto sui principali diritti del turista in relazione a tale tipologia di viaggio.
5. Sezione “Multiproprietà di immobili a destinazione turistico-ricettiva”: dà indicazione degli aspetti contrattuali più rilevanti.
6. Sezione “Turismo e beni culturali”: risponde all’opportunità di fornire specifiche informazioni sulla fruizione di beni che, per la loro natura, appartengono alla collettività.
7. Sezioni “Mobilità”: informazioni relative al trasporto aereo, ferroviario, marittimo e su gomma.
8. Sezione “Come far valere i propri diritti”: informazioni utili in caso di disservizi e controversie
9. Sezione “Numeri di emergenza e di pubblica utilità” con le relative indicazioni di carattere generale
10. Sezione “Doveri del turista”: elenca i doveri del turista sanciti dal Codice Mondiale di Etica del Turismo, promosso dall’Organizzazione Mondiale del Turismo.".

Nella home page potete trovare il link che rinvia alla Carta dei diritti del turista.