Multiproprietà e giudice competente. Vince il foro del consumatore

Quale giudice deve decidere le cause in materia di multiproprietà reale? quello del luogo ove è situato l'immobile o quello di residenza del consumatore?

La questione è stata affrontata e risolta dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12630/2021, a cui si è rivolta una società commerciale chiedendo di dichiararsi la competenza del luogo ove è ubicato l'immobile invece di quello di residenza dei consumatori.

La società ha proposto ricorso, chiedendo l'applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ., trattandosi di controversia avente natura "condominiale", cosicché ogni causa dovrebbe essere decisa dal giudice del luogo ove sono situati i beni comuni.

La Suprema Corte ha respinto tale tesi, in quanto deve prevalere il superiore principio di tutela dei consumatori anche sotto il profilo del tutela giudiziaria, aggiungendo che: "nei termini indicati si è già espressa la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8419 del 2019), e non vi sono ragioni per mutare indirizzo, senza dire che la qualifica di consumatore è stata riconosciuta all'intero condominio (Cass. 10679 del 2015), e che sul punto si è espressa di recente in senso favorevole la Corte di giustizia (sentenza 2 aprile 2020, C - 329 del 2019)".

In conclusione, anche quando si tratta di un diritto in multiproprietà immobiliare, tutte le controversie devono essere decise dal giudice ove sono residenti i consumatori.

Di seguito, Cassazione n. 12630/2021 (visibile con browser Opera - VPN attivo)

Il multiproprietario può chiedere gli estratti di conto corrente direttamente alla banca

Una delle questioni che sovente riguarda i titolari del diritto reale in multiproprietà è quella di poter controllare se la somma richiesta a titolo di spese di gestione annuali sia corretta o meno.

Si è soliti pensare che, a differenza dei condomini, i multiproprietari non siano titolari di alcun diritto di accesso ai documenti bancari e che possano solo ottenere le informazioni necessarie attraverso l'amministratore, sempreché quest'ultimo si dimostri disponibile in tal senso.

Il provvedimento adottato dal Collegio di Bologna dell'ABF chiarisce, ancora una volta, che il multiproprietario può essere avvicinato al condomino, sicché anch'egli può agire verso la banca per chiedere i documenti bancari relativi alla multiproprietà, a patto che abbia in precedenza rivolto medesima istanza all'amministratore.

Occorre premettere che l'art. 1129 comma 7 c.c. stabilisce che "...ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.".

A fronte del rifiuto o silenzio opposto dall'amministratore, il condomino può, sul combinato disposto degli artt. 1129, comma 7, Codice civile e 119, comma 4, TUB, può rivolgersi direttamente alla banca per chiedere l'accesso e la visione della documentazione relativa al conto corrente condominiale.

Secondo l'ABF questo diritto spetta anche al multiproprietario, essendo applicabile anche ai titolari di diritti reali parziali le norme in materia di condominio, sul presupposto che un immobile in multiproprietà può essere considerato come una comunione tra più proprietari titolari del medesimo diritto: i condomini.

"Nella multiproprietà immobiliare coesistono un rapporto giuridico che ha ad oggetto la singola unità immobiliare, qualificabile come comunione ordinaria, ed un rapporto definibile quale condominio di edificio avente ad oggetto le parti comuni del maggior complesso edificato: i compartecipi sono, allo stesso tempo, comproprietari delle singole unità abitative e condòmini del complesso condominiale in cui le singole unità abitative sono inserite.".

Ne consegue che ogni multiproprietario partecipa, pro quota, alla "cosa comune", usufruendo dei servizi previsti, tanto quanto il condomino, vantando i medesimi diritti ed obblighi: "la partecipazione di ciascun comproprietario al godimento dell’unità immobiliare in multiproprietà è riconducibile alla comunione e, limitatamente alle parti ed ai servizi in comune a tutti i multiproprietari, al condominio, in riferimento alla quota di pertinenza di ciascun comproprietario (cfr., Cass. n. 6352/2010).".

Ne consegue che anche il multiproprietario può giovarsi del diritto di cui all'art. 1129 comma 7 del codice civile, potendo rivolgersi alla banca per ottenere copia dei documenti in precedenza richiesti all'amministratore nel limite degli ultimi dieci anni precedenti.

Di seguito il provvedimento oggetto del nostro intervento.