Multiproprietà reale nel 2026

Torniamo a trattare la disciplina della multiproprietà reale, istituto sempre verde e che, da quanto risulta, non è destinato a tramontare, nonostante sia uno dei diritti reali più controversi nel panorama immobiliare italiano, soprattutto in relazione alla tutela del consumatore.

1. Inquadramento normativo

Come è noto a chi legge questo intervento, la multiproprietà reale si configura come un diritto reale di godimento a tempo parziale, avente ad oggetto un immobile, solitamente a destinazione turistico-residenziale. 

Questo diritto è caratterizzato da alcuni elementi specifici:

       (a) Limitazione temporale: il diritto di godimento dell'immobile è limitato ad un determinato periodo dell'anno.

    (b) Trascrivibilità del diritto: come tutti i diritti reali, il diritto viene trascritto nei registri immobiliari, con effetti opponibili ai terzi.

      (c) Cessione - donazione - successione: la multiproprietà può essere oggetto di  cessione, donazione o successione, assimilabile per certi versi alla proprietà piena, seppur limitata nel tempo.

A livello normativo, oltre alla disciplina codicistica dei diritti reali (artt. 832 e ss. c.c.), trova applicazione il D.Lgs. 79/2011, cd. "Codice del Turismo", che recepisce la Direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di godimento a tempo parziale di beni immobili e ai contratti accessori, nonché il Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005), che integra le tutele a favore dell’acquirente-consumatore.

Sotto il profilo fiscale, occorre segnalare la novità introdotta con la Legge di Bilancio 2024, oggetto di trattazione in seguito e che incide significativamente sulla circolazione dei diritti reali limitati, tra cui le multiproprietà.

2. Profili di criticità e contenzioso

La multiproprietà reale, pur essendo formalmente assimilabile a un diritto reale, presenta una serie di profili problematici, frequentemente oggetto di contenzioso sia in sede giudiziaria, così come già trattato in questo blog:

a) Carenza di trasparenza precontrattuale

Molteplici procedimenti sanzionatori dell’AGCM (Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato) hanno rilevato prassi scorrette nella fase precontrattuale, quali:

• Omissione o incompletezza delle informazioni su costi accessori, obblighi futuri e regime fiscale.
• Presentazione fuorviante dei vantaggi economici.
• Pressioni indebite nella fase di proposta contrattuale, spesso attuate in contesti turistici (fiere, villaggi, eventi).

b) Difficoltà nella dismissione del diritto

Nonostante la natura reale del diritto, la concreta possibilità di rivendere o cedere la multiproprietà si scontra con un mercato secondario pressoché stagnante. Ciò si traduce in una sostanziale indisponibilità economica, con oneri annuali che gravano sull’intestatario indipendentemente dall’effettivo utilizzo del bene.

c) Aggravio fiscale sulle cessioni

Le recenti modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2024 hanno qualificato le cessioni di diritti reali limitati, tra cui le multiproprietà, come operazioni potenzialmente speculative. Ne consegue l’obbligo di assoggettamento a tassazione delle plusvalenze, con notevoli margini di incertezza nella determinazione del valore di acquisto e del regime impositivo applicabile.

3. Evoluzione giurisprudenziale e normativa

Occorre richiamare le più importanti sentenze intervenute in materia di multiproprietà reale Le Corti italiane hanno più volte ribadito:

- non è valido il preliminare di acquisto di una multiproprietà privo dell'indicazione dei millesimi corrispondenti al periodo di godimento è nullo per indeterminatezza dell'oggetto (Cass. 6253/2010);

- la nullità del contratto di acquisto di una multiproprietà comporta la "nullità" del collegato contratto di finanziamento (Cass. 19632/2016);

- per i contratti di acquisto di una multiproprietà, deve decidere il "giudice del consumatore" (Cass. 12630/2021);

- il contratto di acquisto di una multiproprietà è valido se tutte le informazioni contenute del documento contrattuali sono complete, chiare e trasparenti (Cass. 29599/2023);

4. Conclusioni operative

Abbiamo trattato, brevemente, alcuni profili giuridici al fine di evidenziare gli aspetti critici che riguardano la compravendita di un diritto reale parziale, proprio al fine di far emergere le potenzialità limitate e i rischi elevati per il consumatore.

Come abbiamo avuto modo di rilevare in questi anni di trattazione dell'istituto, la multiproprietà presenta alcuni aspetti problematici e che devono essere tenuti i considerazione al momento dell'acquisto di questo prodotto vacanza, tra i quali:

- La rigidità contrattuale.

- La difficoltà di uscita dall’investimento.

- Gli oneri economici ricorrenti (tasse (vedi qui) + spese condominiali).

- Le incertezze fiscali legate alle cessioni.