Il Tribunale di Pordenone ribadisce il principio del collegamento negoziale tra multiproprietà e finanziaria: ancora una volta il consumatore può cancellare la multiproprietà e riprendersi quanto pagato!

La sentenza che vi proponiamo di seguito è l'ennesima vittoria di un multiproprietario rispetto alla società che gli ha venduto la quota di diritto di godimento ripartito.

Il Giudice ha quindi dichiarato la nullità del contratto di multiproprietà ed ha "liberato" il consumatore dal dover pagare nuove spese condominiali annuali nei confronti del resort.

La vicenda, nata secondo le usuali modalità dell'invito ad un meeting, presenta anche l'ulteriore elemento del finanziamento: il multiproprietario, infatti, aveva sottoscritto un contratto di finanziamento per poter pagare a rate la propria quota di diritto di godimento.

Il Tribunale di Pordenone, seguendo un filone giurisprudenziale oramai affermato, ha accertato l'esistenza di un collegamento tra i due contratti, quello di multiproprietà e quello di finanziamento, sicché alla nullità del primo è seguita la nullità dell'accordo stipulato tra il consumatore e la società finanziaria.

Il multiproprietario, quindi, ha potuto riottenere tutti i soldi spesi per l'acquisto della multiproprietà.

Di seguito la sentenza

TRIBUNALE DI PORDENONE

Il Tribunale di Pordenone, in in persona del giudice monocratico dott.ssa Francesca Clochiatti

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile in primo grado iscritta al n. 2208 del Ruolo Generale dell'anno 2005 posta in deliberazione all'udeinza del 27.01.2010 e vertente 

tra

_________ rappresentati e difesi da __________________

attori

contro

________ in persona del legale rappresentante pro tempore e rappresentata e difesa da__________________

convenuta

contro

________ in persona del legale rappresentate pro tempore

convenuta contumace

OGGETTO

accertamento nullità contratti collegati

CONCLUSIONI:

per l'attore

"Piaccia al Tribunale Ill.mo

IN VIA PRINCIPALE a norma degli artt. 1346 e 1418, comma 2, c,c, o comunque artt. 3 e 7, comma 3, d. lgs. 427/98 dichiarare la nullità del contratto stipulato dalla signora_________ con_________ in data 9 aprile 2001, stante l'assoluta indeterminatezza e indeterminabilità del suo oggetto, nonché la mancanza degli elementi indicati nel d.lgs cit. Per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto di finanziamento con _______________ ex art. 8 D.Lgs. 427/98.

IN VIA INCIDENTALE dichiarare nulla ed inefficace la clausola n. 3 del contratto della___________ in quanto in contrasto con le disposizioni del c.c. ed in particolare con gli artt. 1341, 1342 e 1468 bis e seguenti del codice civile;

IN SUBORDINE, pronunciare l'annullamento di tale ocntratto a norma dell'art. 1439 c.c. e per l'effetto dichiarare nullo per difetto di causa il contratto di mutuo;

COMUNQUE, dichiarare tenute e condannare la _________________ convenuta alla restituzione in favore degli attori della somma complessiva di €_____________o dell'importo che risulterà versato dagli stessi alla fine della controversia, oltre interessi legali nel frattempo maturati;

IN OGNI CASO, col favore delle spese, dei diritti e degli onorari del giudizio, oltre maggiorazione 12,50% ex art. 15 Tar. Prof., IVA e CPA come per legge".

"In via istruttoria

Si chiede ammettersi prova per testi, che si indicano fin d'ora nella persona della signora__________, residnete in via__________, a________________, sui fatti esposti in narrativa, ai punti 4) a) e 5) a) da intendersi, premessa la locuzione "vero che", quali capitoli di prova.

Con ogni più ampia rserva istruttoria".

per la convenuta, come da foglio allegato al verbale dell'udienza del 04.03.2009.

RAGIONI DELLA DECISIONE

I. L'azione di nullità del contratto di compravendita del certificato di associazione e di locazione di porzione di immobile in time share è fondata.

Invero come hanno già avuto modo di statuire ormai numerose sentenze di merito che si sono occupate di cause del tutto analoghe se non identiche intentate da malcapitati consumatori - e in particolare l'ormai nota Tribuanel di Firenze 2 aprile 2004 - il contratto firmato dall'odierna attrice è radicalmente nullo per inditerminatezza dell'oggetto ai sensi dell'art. 1346 c.c. come richiamato dall'art. 1418 c.c..

In sintesi l'estensore della sopra nominata sentenza nota, con considerazioni del tutto estensibili all'odierna fattispecie, che è assolutamente incerta la natura del c.d. certificato di associazione che sembrerebbe oggetto di una compravendita. Non si precisa il tipo di titolo venduto, la sua legge di circolazione, né la natura dell'associazione a cui fa riferimento. Non si precisa se si tratta della partecipazione a una persona giuridica, a un ente di fatto, a un fondo, a un patrimonio separato o a una società commerciale. La lettura della premessa non aiuta a comprendere l'oggetto del contratto: si fa riferimento a un periodo di godimento settimanale presso il complesso turistico a Fuerteventura nelle Isole Canarie, ma non si intende in nessun modo quale sia il collegamento tra il periodo di godimento e il certificato di associazione. Si precisa che il periodo di godimento non è stabilito e quindi resta del tutto oscura la durata e la collocazione dello stesso. Si fa poi riferimento all'iscrizione al circuito Interval International di cui non è assolutamente chiarita né la natura né le conseguenze, tranne quella di poter scambiare la propria settimana di godimento; altra annotazione incomprensibile è qulla di fruire di altre dodici settimane di vacanza (dove a che prezzo? fornite da chi?). Non è assolutamente precisato il costo di tale iscrizione che dopo tre anni è posta a carico del cliente. Si fa poi riferimento a una società di gestione, la_____________, terza rispetto al contratto; sempra quindi di capire che chi aderisce al contratto non ha alcuna possibilità di ammnistrare o gestire il complesso né di per sè scambiare la settimana di godimento. L'incertezza in ordine all'oggetto del contratto aumenta con la lettura delle successive clausole sotto il titolo "condizioni generali di contratto". Ancora si fa riferimento al certificato di associazione senza che possa capirsi cosa sia. Non si caisce quale è la consegunza giuridica del rilascio del certificato di associazione.

Di particolare nel nostro caso, rispetto a quello esaminato dal Tribuanel di Firenze, c'è che dopo la firma del contratto di acquisto del certificato di associazione fu fatto firmare all'odieran attrice anche un foglio intestao "verbale di consegna n. 38/c" la cui lettura desta ilarità considerato che in nessun modo si riesce a capire quale sia l'oggetto della consegna, ilmodulo contendo solo un riepilogo dei pagamenti a cui i malcapitati attori si erano obbligati. Non si comprende quale sia il grado di autonomia di tale pattuizione rispetto all'altra già esaminata. Da un lato sembra un sunto dell'altro "tipologia fluttuante" da godere presso lo stesso villaggio turistico, con l'obbligo di fissare ogni anno la settimana di spettanza. Si fa poi riferimento a "scontati omaggi contrattuali del valore di 1.990.000 Lire.

 In conclusione è evidente che l'attrice non è stata messa in grado di capire in cambio di che cosa avrebbe dovuto sborsare ben 20.000.000 delle vecchie lire, oltre 6.414.000 di interessi (vedi doc. n. 5). Il contratto è quindi radicalmente nullo per indeterminatezza dell'oggetto. Inoltre è nullo anche ai sensi dell'art. 3 D.L.vo 427/98 (ora trasfuso nel c.d. codice del consumo, artt. 69 e ss. D. L.vo 206/05) sui contratti relativi all'acquisizione di un diritto di godimento ripartito di bene immobile: infatti se è vero che quella disposizione di legge prevede la nullità del contratto se difetta la forma scritta, è altrettanto vero che questo requisito deve essere interpretato in senso sostanziale come la necessità che tutti gli elementi, previsti dalle stesse disposizioni di legge come requisiti inderogabili ed essenziali del contratto, risultino chiaramente dal testo scritto dello stesso. Ed allora non chi non veda che un contratto del tutto carente di alcune delle indicazioni previste agli artt. 2 e 3 del decreto 427/98 (ora 70 e 71 codice del consumo) tra cui l'indicazione precisa del periodo di tempo del godimento; la durata del contratto e il termine a partire dal quale può essere esercitato il godimento; la possibilità di vendere il diritto; i costi dei sistemi di scambio e di vendita del diritto; una clausola che esclude spese ulteriori a quelle stabilite in contratto; le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile; informazini circa le modalità per risolvere il contratto di finanziamento connesso al contratto base etc; o con requisiti espressi in modo sommario e ingannevole come quelli sopra esaminati é nullo proprio perchè l'omessa indicazione di quegli elementi, o la loro indicaizone in modo impreciso e incomprensibile, viola il diritto del consumatore acquirente ad una piena consapevolezza del proprio operato negoziale.
Ciò premesso in punto nullità del contratto di acquisto e condannata la____________a rifondere alla signora _____________quanto versato quale anticipo - 3000.000 lire in spinosa questione dell'esistenza o meno del collegamento negoziale fra il contratto di acquisto delbene di consumo e il contratto di finanziamento che l'attrice ha contestaulamnte stipulato sempre indata 09 aprile 2001 con ____________ora__________al fine di corrispondere a_____________il residuo del prezzo stabilito, cioè 15.000.000 di Lire.
Infatti solo rilevando un collegamento funzionale fra i due contratti (e in particolare il collegamento funzionale del mutuo con il contratto di consumo) è possibile affermare che le vicende del contratto di acquisto si riverberano su quelle del contratto di finanziamento quanto alla validità e all'efficacia, e specificatamente che essendo nullo il contratto base di acquisto lo è anche il contratto di finanziamento.
Come noto la Corte di Cassazione esige che l'esistenza del collegamento funzionale sia puntualmente motivata. La motivazione deve dar conto del processo logico con cui partendo dai dati su cui si fonda l'interpretazione del contratto e in particolare della volontà delle parti si giunge a ritenere che le parti abbiano nella loro autonomia negoziale attivato un meccanismo attraverso il quale hanno perseguito un risultato economico unitario e complesso che viene realizzato non per mezzo di un singolo contratto ma attraverso una pluralità coordinata di contrati i quali conservano una causa autonoma, anche se ciascuno è finalizzato ad un unico regolamento di reciproci interessi (in tal senso tra le molte Cass. 7074/06); il collegamento deve dipendere dalla genesi stessa del rapporto, dalla circostanza che almento uno dei due negozi (collegamento unilaterale) trovi la propria causa nell'altro, dall'intento specifoco delle parti di coordinare i due negozi così instaurando tra di essi una connessione teleologica (Cass. 12567/04). 

Ebbene si ritiene che nel caso di specie sussista collegamento funzionale fra il contratto di finanziamento erogato da ________ e il contratto di acquisto del diritto di godimento di immobile, nel senso che il contratto di finanziamento era finalizzato solo ed esclusivamente all'acquisto del diritto di godimento e in quest'ultimo acquisto trova la causa ultima della sua stipula. questa configurazione negoziale, che come vederemo risulta chiaramente evincibile da clausole contrattuali e da fatti successivamente accaduti che ne indirizzano l'interpretazione, rispondeva effettivamente all'intento e agli interessi economici delle parti così come coinvolti nell'operazione de quo.

Nello specifico collegamento fra i due negozi risulta: 1) dalla circostanza importantissima che non si tratta di un finanziamento che________ha avuto procurarsi per conto suo ma che al contrario gli è stato propsettato ed offerto dagli stessi operatori di______; 2) dalla circostanza che nella richiesta di finanziamento firmata dall'attrice è prevista in bella mostra all'inizio del testo contrattuale la clausola che prevede la delega di_______a _____ a versare direttamente a _______l'importo di finanziamento; 3) dalla circostanza che nel contratto di finanziamento è indicato l'oggetto del contratto di acquisto che viene indicato come multiproprietà in time share con la specificazione del periodo di godimento (floating) e l'individuazione ed ubicazione dell'immobile, ovviamente con tutta l'indeterminatezza con cui le medesime indicazioni si ritrovano nel contratto di acquisto; 4) dalla circostanza che anche nel contratto di acquisto, clausola 2.2 è indicato che il pagamento del saldo sarebbe avvenuto a mezzo finanziamento, e cioè il modulo di______ 5) dalla circostanza che come avviene sempre in questi casi i moduli di finanziamento erano nella disponibilità di __________; 6) infine dalla circostanza notoria che la stipula di finanziamento con_______veniva sostanzialmente presentata dagli operatori di_________come un passaggio inevitabile dell'operazione (ammantato di convenienza per il cliente che poteva così pagare a rate). Per completezza va osservato che come si desume dal documento n. 22 prodotto da convenuta, il 31 maggio 2010_______metteva a disposizione di_______l'intero prodotto finanziario con bonifico bancario.

In altre parole è evidente da un lato la funzionalizzazione del mutuo all'acquisto del bene o servizio previsto dal contratto base; dall'altro emerge la trilateralità dell'operazione economica e giuridica essendo____parte attiva della stessa sia nel momento della stipula della convenzione sia nel momento dell'erogazione del finanziamento direttamente alla ditta convenzionata.

Non sfugge al giudicante che non tutti i contratti di finanziamento sono stati giudicati dalla S.C. come snz'altro avvinti da un collegamento negoziale con il contratto di consumo (si veda la nota Cass. 12567/04); ma va osservato che nei casi esaminati dalla Corte il rapporto si caratterizzzava per l'assoluta estraneità della Banca finanziatrice alla vicenda del contrato di compravendita che al momento della stipula del mutuo era stato già concluso dal consumatore d'accordo col venditore senza alcun intervento della banca e sempre d'accordo col venditore era stato risolto.

Nel caso di specie ricorre invece lo specifico collegamento negoziale noto come mutuo di scopo ( o finanziamento finalizzato) consistente nella erogazione del credito a medio o lungo termine in cui acquista rilievo accanto alla causa creditizia il motivo specifico per il quale il utuo viene concesso.

La destinazione da imprimersi alle somme mutuate dalla sfera dei motivi si inserisce nel negozio fino a tradursi nella sua funzione; l'impiego del capitale da motivo estraneo alla struttura entra a far parte del regolamento contrattuale. Il mutuante deve solitamente erogare la somma direttamente al venditore, il mutuatario da parte sua non può comunque impiegarla se non nel modo previsto.
Questo tipo di muuto, che è contratto obbligatorio e non reale, vede la finalità dell'erogazione della somma inserirsi nel sinallagma contrattuale e di conseguenza se viene meno il contratto per cui il mutuo è stato concesso il mutuante è legittimato a chiedere la restituzione della somma mutuata non al mutuatario, che di essa non ha sostanzialmente beneficiato, ma direttamente ed esclusivamente al venditore che rispetto al mutuo rimane terzo, ma ceh invece di esso direttamente beneficia. Infatti nell'ambito della funzione complessiva dei negozi collegati essendo lo scopo del mutuo legato al contratto di acquisto - in quanto la somma concessa a mutuo viene inderogabilmente destinata al pagamento del prezzo del bene - venuta meno la compravendita il finanziamento non ha più ragione di essere. In difetto del sinallagma della fattispecie complessiva risultante dal collegamento negoziale il venditore che riceve la somma mutuata deve restituirla e la richiesta di restituzione non va proposta nei confronti del mutuatario ma direttamente ed esclusivamente nei confronti del venditore (vedi in questi termini la nota Cass. 5966/01).

I requisiti del mutuo di scopo nella vicenda che ci occupa ci sono tutti siccome analiticamente elencati nei paragrafi che precedono. E da essi discende che deve essere rigettata la domanda riconvenzionale proposta da________legittimata a chiedere la restituzion di quanto erogato direttamente ed esclusivamente a__________e non all' attrice che di quell'erogazione non ha mai minimamente beneficiato.

A diversa conclusione non può conudurre la presenza nel contratto di finanziamento de quo della clausola di esclusione della responsabilità del finanziatore per la mancata o ritardata consegna del bene, o per eventuali vizi dello stesso (clausola 3 delle condizioni generali di Finanziamento, doc.to 5 attori).

Infatti una volta che si è stabilito aliunde il mutuo di scopo e il collegamento negoziale, la richiamata clausola si pone come clausola limitativa delle eccezioni opponibili nell'ambito dei negozi collegati (sul punto vedi ancora Cass. 5699/01) ed è indubbiamente vessatoria ai sensi dell'art. 1469 bis c.c. (in vigore dal 1996 e ora trasfuso nel D.L.vo 206/05) che pone in generale l'inefficacia delle clausole che escludonon o limitano le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista, o di altra parte, in caso di inadempimento totale o parziale ed inoltre statuisce la vessatorietà delle clausole che, malgrado la buona fede, determinano per il consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. 

Non può certo dubitarsi dell'applicabilità al caso di specie degli artt. 1469 bis e ss. c.c., ivi compreso l'art. 1469 quinquiest che stabilisce l'assoluta inefficacia delle clausole in questione, essendo senz'altro gli attori dei consumatori_____e_______professionisti. In altre parole una volta che si è stabilito il rapporto sinallagmatico fra la somma erogata in finanziamento e ricevimento della prestazione (in questo caso prestazione di servizi essendo escluso che si trattasse di vera multiproprietà ossia di un diritto reale) è evidente che l'inopponibilità alla finanziaria delle eccezioni concernenti i servizi (totale mancanza o vizi degli stessi) si pone come assolutamente vessatoria considerando che proprio all'esclusivo fine di ricevere quei servizi la consumatrice si era risolta a stipulare il contratto di mutuo e che la loro assoluta mancanza fa venir meno la causa del muuto stesso. Senza contare il clamorso squilibrio tra diritti e obblighi che una siffatta clausola introduce a carico del consumatore: egli resterebbe obbligato a pagare l'intero prezzo pur non avendo ricevuto alcuna controprestazione.

Quanto infine alla presenza nel D.L.vo 206/05 dell'art. 42(prima 125 D.L.vo 385/93) intitolato "Credito al consumo. Inadempimento del fornitore" e dell'art. 77 (prima art. 8 D.L.vo 427/98) intitolato Risoluzione del contratto di concessione di credito, norme entrambe invocate dalla conventa per escludere il collegamento negoziale nel caso di specie (avuto riguardo alle circostanze che gli attori non hanno esercitato il recesso nei termini di legge ex art. 77 e che fra _______ e ___________ non risulta vi sia stato un rapporto di concesssione del credito in esclusiva come richiesto dall'art. 42) si osserva che tali norme prevedono ipotesi legali e tipizzate di collegamento funzionale fra il contratto di acquisto e il credito al consumo il che non vuol dire affatto che al di fuori di tali previsioni di legge il giudice non possa ravvisare circostanze di fatto come quelle fin qui enunciate che indipendentemente dalla previsione legislativa consentano di individuare un collegamento negoziale con conseguente possibile comunicazione fra i contratti stessi dei vizi di validità ed efficacia. 

E tale interpretazione sistematica si impone giocoforza sol che si tenga presente che si tratta pur sempre di norme che hanno come finailità la uttela del consumatore e non la restrizione dei diritti che lo stesso ha in applicazione delle normativa generale. Inoltre si tratta di norme adottate in sede di applicazione di direttive comunitarie che come noto stabiliscono una tutela minimale che il legislatore statale può ampliare come desidera.

In conclusione statuito il collegamento negoziale fra il contrato assolutamente nullo per indeterminatezza dell'oggetto che la sig.ra_____stipulò con ________e il contratto di finanziamento che l'attrice stipulò in pari data con______deve dichiararsi che anche quest'ultimo contratto è assolutamente nullo e che l'attrice ha il diritto divedersi restituire le rate vesrate dal giugno 2001 all'aprile 2004 per il complessivo importo di €_________, oltre interessi.

L'accoglimento delle domande principali proposte dall'attrice dispensa dall'esame delle subordinate. Quanto alla riconvenzionale proposta dalla convenuta nei confronti dell'attrice per il pagamento dell'importo residuo del finanziamento di essa si è già detto a proposito del mutuo di scopo ed è comunque evidente che niente ________può pretendere in esecuizone di un contratto nullo.

In virtù degli artt. 19 e 20 della Convenzione stipulata tra _______ e _________S.rl. dovrà, invece, essere accolta la domanda riconvenzionale svolta dalla conventa nei confronti della terza chiamata, ma dovrà essere rigettata la domanda di risarcimento del danno per assoluto difetto di allegazione dei fatti proposti a fondamento della stessa.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo sulla base dell'allegata nota.

P.Q.M.

Il Tribunal definitivamente pronunciando, nella causa civile in epigrafe, ogini diversa istanza, eccezione e difesa così decide:

1) dichiara la nullità del contratto intercoroso fra _________ e ____________ Srl e per l'effetto,

2) condanna quest'ultima a restituire all'attrice la somma di _____________ oltre interessi legali dalla data dei singoli pagamenti al saldo;

3) dichaira la nullità del contratto di finanziamento intercorso fra________e__________, già______e per l'effetto,

4) condanna______s.p.a. a restituire all'attrice €________oltre interessi legali dalla data dei pagamenti delle rate al saldo;

[....]    

 

Da Trentino inBlu al blog: cancellare la multiproprietà? ecco i possibili rimedi

La multiproprietà può ad un certo punto non piacere più, magari perché non si è mai usufruito del proprio diritto nel periodo preferito, oppure perché non si è mai riusciti a partecipare alla roulette del circuito di scambi, od anche perché le spese annuali di multiproprietà sono diventate veramente esose.

Il disamoramento della multiproprietà acquistata non è una eccezione, ma anzi una tendenza in netto aumento in questi ultimi anni, come dimostra una recente indagine pubblicata sul Sole24Ore e dalla quale risulta che più della metà degli intervistati, indipendentemente dal periodo di acquisto, segnali un peggioramento del proprio stato di soddisfazione.

Se a ciò aggiungiamo la difficile congiuntura economica appare logico comprendere come si sia sviluppata tra i multiproprietari la voglia di disfarsi del proprio diritto, diventato uno spiacevole e costoso incomodo.

Cosa fare?

L'argomento è stato già trattato da questo blog, il quale ha evidenziato le due strade più battute dai multiproprietari per liberarsi del loro time-sharing: la cessione del diritto di multiproprietà attraverso società specializzate (la rottamazione) o il ricorso al tribunale (vedasi "multiproprietà: sentenza vs. rottamazione 5 buone ragioni per preferire la via del tribunale").

1. La prima soluzione consiste in una cessione a titolo gratuito del diritto ad altro soggetto ed è quindi una modalità di risoluzione stragiudiziale, ossia in assenza di intervento del giudice. Usualmente questa operazione avviene attraverso società (o associazioni) che promettono, dietro il pagamento, di liberare il multiproprietario dal proprio timeshare.

In molti casi, viene sottoposto al multiproprietario un generico contratto di mandato con il quale la società si impegna a cedere a titolo gratuito (o a prezzo simbolico) la multiproprietà.

Per questa attività, la società si fa pagare anticipatamente e senza garantire alcun risultato, ma solo di cercare altra persona interessata ad acquistare il diritto vacanze.

Queste società chiedono, al fine di poter svolgere la propria attività, che il multiproprietario abbia regolarmente versato le spese di gestione negli anni precedenti, ossia non sia rimasto adempiente nei confronti del resort.

Trascorso un periodo di tempo senza che vi sia stato alcun significativo progresso, la società propone al multiproprietario di cambiare la propria multiproprietà con un diverso diritto di godimento, come ad esempio i punti vacanze o le vacanze floating time di alcuni giorni.

Il multiproprietario, in tutte queste circostanze, cede il proprio diritto acquistandone un nuovo, realizzando di fatto una semplice operazione di permuta.

Occorre notare che con le nuove norme introdotte con la Direttiva 2008/122/CE che troverà attuazione nel nostro ordinamento entro i primi mesi del 2011, la rottamazione della multiproprietà diventerà più difficile in quanto la società che si impegna a riacquistare il diritto o a rivenderlo a terzi, non potrà, tra l'altro, percepire alcun acconto (sulle novità introdotte dalla direttiva rimandiamo a "Da Trentino inBlu al blog: la sollecitazione all'acquisto di una multiproprietà - alcuni suggerimenti").

2. Nel secondo caso, il consumatore si rivolge al tribunale per richiedere la cancellazione del proprio diritto, o meglio che tale diritto venga dichiarato inesistente (nullo).

In questo caso, la sentenza produce l'effetto di cancellare il diritto di multiproprietà e dunque la società proprietaria dell'immobile non potrà più pretendere dal consumatore alcun pagamento di spese condominiali o di altri oneri.

Le sentenze che hanno dichiarato la nullità del contratto di multiproprietà sono in deciso aumento ed oramai i tribunali italiani riconoscono l'assenza di elementi necessari per considerare valido il contratto di multiproprietà.

Da Trentino inBlu al blog: la sollecitazione all'acquisto di una multiproprietà - alcuni suggerimenti

1.- caso tipico
Come avviene l'acquisto di una multiproprietà? Ecco una classica storia.

Usualmente i nostri consumatori (che chiameremo cip e ciop) vengono contatti attraverso una telefonata con la quale vengono informati di essere stati sorteggiati tra i vincitori di un concorso.
I nostri amici consumatori sono invitati a presentarsi in un hotel per il ritiro di un non meglio specificato premio.
Cip e Ciop, increduli, si recano all'hotel per ricevere l'omaggio ed in quella sede scoprono che la finalità dell'incontro è quella di proporre loro la vendita di un diritto di godimento parziario di un immobile in un villaggio vacanze all'estero.

Cip e Ciop vengono invitati a sedersi e, in un ambiente festoso e cordiale, vengono sottoposti alla proposta di acquisto di un contratto promozionale, valevole solo per quel giorno. Viene loro spiegato che sottoscrivendo il contratto ottengono un viaggio gratuito presso questa località turistica e che quindi l'occasione è assolutamente imperdibile.
I consumatori, convinti dall'attività persausiva dei promotori e dal clima festoso, si decidono a sottoscrivere il contratto promozionale, ovvero l'impegno a sottoscrivere la proposta di acquisto.

Qualche giorno dopo, l'incaricato della società che vende questi diritti di godimento si presenta dai nostri Cip e Ciop invitandoli, in forza dell'impegno assunto in precedenza, a sottoscrivere il contratto di multiproprietà con consegna del relativo "certificato di associazione" con il quale viene attribuito il diritto di utilizzare un appartamento nella zona esotica stabilita.
Contestualmente alla sottoscrizione del contratto di cessione del certificato di associazione, il medesimo incaricato offre ai nostri Cip e Ciop, che non dispongono di tutta la somma per l'acquisto immediato, l'opportunità di finanziarsi l'acquisto attraverso un contratto realizzato con una società finanziaria collegata. "Con questa piccola operazione di credito al consumo" sostiene il delegato "vi acquistate delle bellissime vacanze".
Insomma, ai nostri poveri scoiattolini viene servito un "pasto completo".

Quali armi di difesa offre il diritto ai nostri amici?


2.- Il codice del consumo
Il legislatore è intervenuto per stabilire delle regole volte a tutelare il contraente debole - il consumatore - nei contratti aventi ad oggetto l'acquisizione di un diritto di godimento ripartito, ossia una multiproprietà.

La dirittiva 97/94/CE ha portato una prima disciplina del settore introducendo i primi obblighi per il venditore di quote di time-sharing. Tali regole sono state ulteriormente puntualizzate attraverso il Codice del Consumo, il quale ha introdotto una serie di doveri che devono accompagnare l'offerta di questo prodotto, quali:

Art. 70. Documento informativo

1. Il venditore e' tenuto a consegnare ad ogni persona che richiede informazioni sul bene immobile un documento informativo in cui sono indicati con precisione i seguenti elementi:
a) il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui e' situato l'immobile; se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre soddisfare;
b) l'identita' ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua qualita' giuridica, l'identita' ed il domicilio del proprietario;
c) se l'immobile e' determinato:
1) la descrizione dell'immobile e la sua ubicazione;
2) gli estremi del permesso di costruire ovvero di altro titolo edilizio e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformita' alle prescrizioni vigenti in materia;
d) se l'immobile non e' ancora determinato:
1) gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l'uso dell'immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per gli immobili situati all'estero, gli estremi degli atti che garantiscano la loro conformita' alle prescrizioni vigenti in materia, nonche' lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell'immobile e la data entro la quale e' prevedibile il completamento degli stessi;
2) lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento alla rete di distribuzione di gas, elettricita', acqua e telefono;
3) in caso di mancato completamento dell'immobile, le garanzie relative al rimborso dei pagamenti gia' effettuati e le modalita' di applicazione di queste garanzie;
e) i servizi comuni ai quali l'acquirente ha o avra' accesso, quali luce, acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione;
f) le strutture comuni alle quali l'acquirente ha o avra' accesso, quali piscina, sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
g) le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell'immobile, nonche' in materia di amministrazione e gestione dello stesso;
h) il prezzo globale, comprensivo di IVA, che l'acquirente versera' quale corrispettivo; la stima dell'importo delle spese, a carico dell'acquirente, per l'utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo dell'importo degli oneri connessi all'occupazione dell'immobile da parte dell'acquirente, delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione, la manutenzione e la riparazione, nonche' le eventuali spese di trascrizione del contratto;
i) informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l'indicazione degli elementi identificativi della persona alla quale deve essere comunicato il recesso stesso, precisando le modalita' della comunicazione e l'importo complessivo delle spese, specificando quelle che l'acquirente in caso di recesso e' tenuto a rimborsare; informazioni circa le modalita' per risolvere il contratto di concessione di credito connesso al
contratto, in caso di recesso;
l) le modalita' per ottenere ulteriori informazioni.
2. Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche quando il venditore offre al pubblico un diritto che attribuisce il godimento su uno o piu' beni immobili sulla base di liste, elenchi, cataloghi o altre forme di comunicazione. In questo caso il documento informativo deve essere consegnato per ciascuno dei beni immobili oggetto dell'offerta.
3. Il venditore non puo' apportare modifiche agli elementi del documento di cui al comma 1, a meno che le stesse non siano dovute a circostanze indipendenti dalla sua volonta'; in tale caso le modifiche devono essere comunicate alla parte interessata prima della conclusione del contratto ed inserite nello stesso. Tuttavia, dopo la consegna del documento informativo, le parti possono accordarsi per modificare il documento stesso.
4. Il documento di cui al comma 1 deve essere redatto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede la persona interessata oppure, a scelta di quest'ultima, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui la persona stessa e' cittadina, purche' si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.
5. Restano salve le disposizioni previste dal codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.

Art. 71. Requisiti del contratto

1. Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullita'; esso e' redatto nella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato membro in cui risiede l'acquirente oppure, a scelta di quest'ultimo, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui egli e' cittadino, purche' si tratti di lingue ufficiali dell'Unione europea.
2. Il contratto contiene, oltre a tutti gli elementi di cui all'articolo 70, comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori elementi:
a) l'identita' ed il domicilio dell'acquirente;
b) la durata del contratto ed il termine a partire dal quale il consumatore puo' esercitare il suo diritto di godimento;
c) una clausola in cui si afferma che l'acquisto non comporta per l'acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti nel contratto;
d) la possibilita' o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di vendita del diritto oggetto del contratto, nonche' i costi eventuali qualora il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da un terzo da questi designato nel contratto; e) la data ed il luogo di sottoscrizione del contratto.
3. Il venditore deve fornire all'acquirente la traduzione del contratto nella lingua dello Stato membro in cui e' situato il bene immobile, purche' si tratti di una delle lingue ufficiali dell'Unione europea.

Art. 72. Obblighi specifici del venditore
1. Il venditore utilizza il termine multiproprieta' nel documento informativo, nel contratto e nella pubblicita' commerciale relativa al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contratto e' un diritto reale.
2. La pubblicita' commerciale relativa al bene immobile deve fare riferimento al diritto di ottenere il documento informativo, indicando il luogo in cui lo stesso viene consegnato.


Art. 73. Diritto di recesso
1. Entro quattordici giorni lavorativi dalla conclusione del contratto l'acquirente puo' recedere dallo stesso senza specificarne il motivo.
In tale caso l'acquirente non e' tenuto a pagare alcuna penalita' e deve rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di cui e' fatta menzione nello stesso, purche' si tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso.
2. Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all'articolo 70, comma 1, lettere a), b), c), d), numero 1), h) e i), ed all'articolo 71, comma 2, lettere b) e d), e non contiene la data di cui all'articolo 71, comma 2, lettera e), l'acquirente puo' recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. In tale caso l'acquirente non e' tenuto ad alcuna penalita' ne' ad alcun rimborso.
3. Se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono comunicati gli elementi di cui al comma 2, l'acquirente puo' esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni lavorativi decorre dalla data di ricezione della comunicazione degli elementi stessi.
4. Se l'acquirente non esercita il diritto di recesso di cui al comma 2, ed il venditore non effettua la comunicazione di cui al comma 3, l'acquirente puo' esercitare il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni lavorativi decorre dal giorno successivo alla scadenza dei tre mesi dalla conclusione del contratto.
5. Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla persona indicata nel contratto e, in mancanza, al venditore. La comunicazione deve essere sottoscritta dall'acquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro il termine previsto. Essa puo' essere inviata, entro lo stesso termine, anche mediante telegramma, telex e fax, a condizione che sia confermata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro le quarantotto ore successive.
Art. 74. Divieto di acconti
1. E' fatto divieto al venditore di esigere o ricevere dall'acquirente il versamento di somme di danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza dei termini concessi per l'esercizio del diritto di recesso di cui all'articolo 73.


Art. 75. Rinvio alla generale disciplina dei contratti con particolari modalita' di conclusione
1. Salvo quanto specificamente disposto, ai contratti disciplinati dal presente capo si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 64 a 67.
2. Ai contratti di cui al presente capo si applicano, ove ne ricorrano i relativi presupposti, le piu' favorevoli disposizioni dettate dal capo I del titolo III della parte III.


Art. 76. Obbligo di fideiussione
1. Il venditore non avente la forma giuridica di societa' di capitali ovvero con un capitale sociale versato inferiore a 5.164.569 euro e non avente sede legale e sedi secondarie nel territorio dello Stato e' obbligato a prestare idonea fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia della corretta esecuzione del contratto.
2. Il venditore e' in ogni caso obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa allorquando l'immobile oggetto del contratto sia in corso di costruzione, a garanzia dell'ultimazione dei lavori. 3. Delle fideiussioni deve farsi espressa menzione nel contratto a pena di nullita'.
4. Le garanzie di cui ai commi 1 e 2 non possono imporre all'acquirente la preventiva esclusione del venditore.

Art. 77. Risoluzione del contratto di concessione di credito
1. Il contratto di concessione di credito erogato dal venditore o da un terzo in base ad un accordo tra questi ed il venditore, sottoscritto dall'acquirente per il pagamento del prezzo o di una parte di esso, si risolve di diritto, senza il pagamento di alcuna penale, qualora l'acquirente abbia esercitato il diritto di recesso ai sensi dell'articolo 73.


Art. 78. Nullita' di clausole contrattuali o patti aggiunti
1. Sono nulle le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia dell'acquirente ai diritti previsti
dal presente capo o di limitazione delle responsabilita' previste a carico del venditore.


Art. 79. Competenza territoriale inderogabile
1. Per le controversie derivanti dall'applicazione del presente capo, la competenza territoriale inderogabile e' del giudice del luogo di residenza o di domicilio dell'acquirente, se ubicati nel territorio dello Stato.

Art. 80. Diritti dell'acquirente nel caso di applicazione di legge straniera
1. Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una legislazione diversa da quella italiana, all'acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni di tutela previste dal presente capo, allorquando l'immobile oggetto del contratto sia situato nel territorio di uno Stato membro dell'Unione europea.

Art. 81. Sanzioni
1. Salvo che il fatto costituisca reato, il venditore che contravviene alle norme di cui agli articoli 70, comma 1, lettere a), b), c), numero 1), d), numeri 2) e 3), e), f), g), h) e i), 71, comma 3, 72, 74 e 78, e' punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da 500 euro a 3.000 euro.
2. Si applica la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall'esercizio dell'attivita' da quindici giorni a tre mesi al venditore che abbia commesso una ripetuta violazione delle disposizioni di cui al c. 1.
3. Ai fini dell'accertamento dell'infrazione e dell'applicazione della sanzione si applica l'articolo 62, comma 3.


L'acquirente di una quota di multiproprietà, quindi, si trova nella condizione di poter conoscere il diritto di godimento oggetto di trattativa e il venditore non può nascondere l'oggetto della vendita e le qualità del bene.



3.- Le recenti novità legislative
Di recente sono state introdotte ulteriori novità nell'ordinamento comunitario per quel che riguarda la vendita di quote di diritti reali su immobili, od anche la vendita di diritti di godimento parziario.
La Direttiva Europea 2008/122/CE 14 gennaio 2009 ha introdotto significativi cambiamenti in particolar modo nelle modalità di vendita della multiproprietà.
L'art. 3 della Direttiva chiarisce che "se un contratto di multiproprietà, un contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine o un contratto di rivendita o di scambio viene offerto al consumatore in persona nell'ambito di una promozione o di un'iniziativa di vendita, l'operatore indica chiaramente nell'invito lo scopo commerciale e la natura dell'evento".
Viene classificata come ingannevole ogni forma di pubblicità finalizzata ad attrarre i potenziali acquirenti in iniziative finalizzate esclusivamente alla vendita di quote di multiproprietà.
La legge comunitaria, inoltre, introduce novità aventi ad oggetto il contenuto del contratto, il diritto di recesso da parte del consumatore ed i suoi effetti, il divieto di versare acconti in denaro prima della conclusione del contratto.
L'art. 11 rappresenta uno dei punti più rilevanti dell'intero impianto normativo di cui alla Direttiva 2008/122/CE, in quanto prevede la risoluzione dei contratti accessori (contratti di finanziamento) in caso di violazione del diritto di recesso "Gli Stati membri garantiscono che l'esercizio da parte del consumatore del diritto di recesso dal contratto di multiproprietà o dal contratto relativo a un prodotto per le vacanze di lungo termine comporti automaticamente e senza alcuna spesa per il consumatore la risoluzione di tutti i contratti di scambio ad esso accessori e di qualsiasi altro contratto accessorio. Fatto salvo l'articolo 15 della direttiva 2008/48/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 23 aprile 2008, relativa ai contratti di credito ai consumatori, se il prezzo è interamente o parzialmente coperto da un credito concesso al consumatore dall'operatore o da un terzo in base a un accordo fra il terzo e l'operatore, il contratto di credito è risolto senza costi per il consumatore qualora il consumatore eserciti il diritto di recesso dal contratto di multiproprietà, dal contratto relativo a prodotti per le vacanze di lungo termine, o dal contratto di rivendita o di scambio."

La Direttiva introduce, quindi, un collegamento diretto tra contratto di multiproprietà e contratto di finanziamento, sicché il venir meno del primo "travolge" anche il secondo strettamente funzionale (c.d nullità indiretta).

4.- Conclusione
I nostri amici scoiattoli, Cip e Ciop, ora sanno che dispongono di mezzi appropriati per difendersi
dall'eventuale tentativo di vendita occulta di quote di multiproprietà, e ciò attraverso l'utilizzo dei diritti che abbiamo sinteticamente esposto.

Qualche consiglio pratico per chi si dovesse trovare in una situazione analoga a quella appena
descritta.

a. leggete attentamente documento informativo e contratto per capire l'oggetto del vostro
acquisto;

b. non sottoscrivete immediatamente, ma chiedete di portare con voi il modello. A casa
rileggete il contratto e poi confrontatevi con i parenti, prima di operare questo acquisto.

c. esercitate senza esitazione il diritto di recesso e ricordate che non esistono penali per chi
intende "uscire" dal contratto.

d. non versate acconti.

e. Non dovete pagare oneri aggiuntivi rispetto a quelli strettamente necessari per la vendita.

All'atto di sottoscrizione del contratto, il venditore vi deve chiarire i seguenti aspetti:

"i costi complessivi, comprensivi di spese legali e per servizi quali gas, elettricità, acqua, nonché delle spese annuali di gestione e manutenzione;


la durata del contratto;

le caratteristiche della multiproprietà: se l'immobile è ancora in costruzione, assicurarsi che sia stato rilasciato il permesso urbanistico, controllare lo stato di avanzamento e i rimanenti lavori;

la tipologia della multiproprietà: se si acquisisce il titolo di proprietà o una quota del terreno o se è possibile vendere la propria quota di terreno o cedere i propri diritti;

le clausole e condizioni del contratto;

la persona responsabile della gestione giornaliera della multiproprietà e della manutenzione

la presenza di un'associazione o di un comitato dei proprietari e i relativi poteri, ad esempio, se decide in merito a questioni importanti riguardanti la gestione della multiproprietà o le spese di gestione." (tratto da Comissione Europea - rapporti con in consumatori).

Da Trentino inBlu al blog: la multiproprietà

La multiproprietà è un diritto di godimento parziario che attribuisce al titolare la facoltà di usufruire, per un determinato periodo, di un bene.

L'esempio classico di multiproprietà è rappresentato dalla casa al mare: più soggetti sono contemporaneamente proprietari dell'immobile e ne traggono giovamento a periodi alterni (usualmente la suddivisione avviene per settimane).

La multiproprietà si distingue in:

a.- multiproprietà reale

Ha ad oggetto la comproprietà su un bene immobile (diritto reale): usualmente la suddivisione (multiproprietà) del bene immobile viene espressa tramite i millesimi cosicché ogni proprietario diviene titolare di un diritto reale di godimento individuale perpetuo sull'immobile, limitato soltanto ad un certo periodo dell'anno.

Ne consegue che le formalità richieste per la costituizione di una multiproprietà immobiliare sono le medesime previste per l'acquisto di un bene immobile (ex. atto pubblico - trascrizioni - notaio etc.) e l'assenza di uno dei requisiti richiesti comporta l'invalidità dell'atto, come stabilito di recente dalla Cassazione.

In questi contratti, i comproprietari stabiliscono, attraverso regolamento, la suddivisione dell'immobile, la turnazione, la ripartizione delle spese comuni etc.

L'aspetto positivo della multiproprietà reale è rappresentato da un grado di certezza del diritto acquisito.

b.- multiproprietà azionaria

Questo tipo di multiproprietà si caratterizza dalla suddivisione dei diritti spettanti al titolare di un valore mobiliare, usualmente un pacchetto di azioni.

I comproprietari dei titoli azionari ottengono un parziale diritto di godimento e possono usufruire dei diritti al singolo azionista (esiste la multiproprietà azionaria diretta e quella indiretta).

c.- multiproprietà alberghiera

E' la tipologia di multiproprietà che si è maggiormente sviluppata negli ultimi decenni e consiste nel godimento turnario dei servizi offerti da una struttura alberghiera.

Il titolare entra in possesso della possibilità di usufruire per un periodo dell'anno - pre determinato - di una struttura alberghiera, dietro il pagamento delle sole spese alberghiere comuni e degli ulteriori costi relativi a servizi non compresi nel contratto di multiproprietà.

L'acquisto del periodo di godimento viene stabilito all'atto della vendita del certificato di associazione, allorché il venditore propone al consumatore di scegliere la settimana da acquistare tra quelle rimaste ed usualmente divise per prezzo: le settimane più costose (periodo giugno - luglio - agosto) e contraddistinte dal colore rosso; le settimane della c.d. media stagione (periodo maggio e settembre) di colore verde; infine le settimane fuori stagione che hanno colore blu.

Quando il consumatore acquista il diritto di godimento d'uso turnario, inoltre, la società venditrice gli offre la possibilità di modificare il periodo di godimento del proprio diritto o di trasferire lo stesso su altro alloggio disponibile nello stesso residence ovvero in analogo complesso sito in altra località.

Tale ultima facoltà viene concessa al multiproprietario attraverso il c.d. "circuito degli scambi" con il quale il singolo acquirente può scambiare un proprio periodo-vacanza con altri multiproprietari in altra località turistica collegata alla medesima organizzazione.

In realtà, quasi mai i singoli multiproprietari riescono a scambiare il proprio diritto con altri e sono costretti a tenersi il diritto senza poterne usufruire.
La nuova frontiera della multiproprietà alberghiera? Il godimento ripartito delle stanze delle navi da crocera!

d. figure particolari di multiproprietà

Esistono particolari figure di multiproprietà aventi ad oggetto la suddivisione di altri tipi di risorse e da parte di più soggetti, attraverso lo schema della multiproprietà.

Esempio innovativo e meritevole di citazione è la c.d. "multiproprietà solare" ovvero il common tenancy avente ad oggetto la suddivisione del godimento dell'energia solare raccolta in comune; altro esempio è quello della multiproprietà del cloud computing, che riguarda la suddivisione di spazi digitali tra più utenti.