giovedì 4 novembre 2010

Da Trentino inBlu al blog: la multiproprietà


La multiproprietà è un diritto di godimento parziario che attribuisce al titolare la facoltà di usufruire, per un determinato periodo, di un bene.
L'esempio classico di multiproprietà è rappresentato dalla casa al mare: più soggetti sono contemporaneamente proprietari dell'immobile e ne traggono giovamento a periodi alterni (usualmente la suddivisione avviene per settimane).

La multiproprietà si distingue in:

a.- multiproprietà reale
Ha ad oggetto la comproprietà su un bene immobile (diritto reale): usualmente la suddivisione (multiproprietà) del bene immobile viene espressa tramite i millesimi cosicché ogni proprietario diviene titolare di un diritto reale di godimento individuale perpetuo sull'immobile, limitato soltanto ad un certo periodo dell'anno.
Ne consegue che le formalità richieste per la costituizione di una multiproprietà immobiliare sono le medesime previste per l'acquisto di un bene immobile (ex. atto pubblico - trascrizioni - notaio etc.) e l'assenza di uno dei requisiti richiesti comporta l'invalidità dell'atto, come stabilito di recente dalla Cassazione.
In questi contratti, i comproprietari stabiliscono, attraverso regolamento, la suddivisione dell'immobile, la turnazione, la ripartizione delle spese comuni etc.
L'aspetto positivo della multiproprietà reale è rappresentato da un grado di certezza del diritto acquisito.

b.- multiproprietà azionaria
Questo tipo di multiproprietà si caratterizza dalla suddivisione dei diritti spettanti al titolare di un valore mobiliare, usualmente un pacchetto di azioni.
I comproprietari dei titoli azionari ottengono un parziale diritto di godimento e possono usufruire dei diritti al singolo azionista (esiste la multiproprietà azionaria diretta e quella indiretta).


c.- multiproprietà alberghiera
E' la tipologia di multiproprietà che si è maggiormente sviluppata negli ultimi decenni e consiste nel godimento turnario dei servizi offerti da una struttura alberghiera.
Il titolare entra in possesso della possibilità di usufruire per un periodo dell'anno - pre determinato - di una struttura alberghiera, dietro il pagamento delle sole spese alberghiere comuni e degli ulteriori costi relativi a servizi non compresi nel contratto di multiproprietà.
L'acquisto del periodo di godimento viene stabilito all'atto della vendita del certificato di associazione, allorché il venditore propone al consumatore di scegliere la settimana da acquistare tra quelle rimaste ed usualmente divise per prezzo: le settimane più costose (periodo giugno - luglio - agosto) e contraddistinte dal colore rosso; le settimane della c.d. media stagione (periodo maggio e settembre) di colore verde; infine le settimane fuori stagione che hanno colore blu.
Quando il consumatore acquista il diritto di godimento d'uso turnario, inoltre, la società venditrice gli offre la possibilità di modificare il periodo di godimento del proprio diritto o di trasferire lo stesso su altro alloggio disponibile nello stesso residence ovvero in analogo complesso sito in altra località.
Tale ultima facoltà viene concessa al multiproprietario attraverso il c.d. "circuito degli scambi" con il quale il singolo acquirente può scambiare un proprio periodo-vacanza con altri multiproprietari in altra località turistica collegata alla medesima organizzazione.
In realtà, quasi mai i singoli multiproprietari riescono a scambiare il proprio diritto con altri e sono costretti a tenersi il diritto senza poterne usufruire.
La nuova frontiera della multiproprietà alberghiera? Il godimento ripartito delle stanze delle navi da crocera!

d. figure particolari di multiproprietà
Esistono particolari figure di multiproprietà aventi ad oggetto la suddivisione di altri tipi di risorse e da parte di più soggetti, attraverso lo schema della multiproprietà.
Esempio innovativo e meritevole di citazione è la c.d. "multiproprietà solare" ovvero il common tenancy avente ad oggetto la suddivisione del godimento dell'energia solare raccolta in comune; altro esempio è quello della multiproprietà del cloud computing, che riguarda la suddivisione di spazi digitali tra più utenti.

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