Sono molti i casi, anche segnalati a questa associazione, di contratti preliminare per l'acquisto di un diritto reale parziale - multiproprietà - rimasti disattesi e non adempiuti da parte della società promittente venditrice.
La particolarità di queste vicende è che, nonostante al preliminare non sia succeduto il contratto definitivo di trasferimento della porzione di bene immobile, le famose settimane, il promissario acquirente entra nel possesso del bene, potendo godere della settimana, ma in particolar modo dovendo pagare le spese di gestione annuali.
Viene a crearsi, in questi casi, una netta distinzione tra la situazione giuridica (obbligo inadempiuto alla conclusione del rogito notarile - mancanza di proprietà piena da parte del consumatore) e la situazione reale (godimento del diritto vacanza - obbligo al pagamento delle spese di gestione annuali).
A ciò si deve aggiungere che il promissario acquirente paga la somma prevista per l'acquisto del diritto reale all'atto della conclusione del preliminare, anche in assenza del successivo atto traslativo dei millesimi di proprietà.
Non di rado, inoltre, il promissario acquirente non viene convocato alle assemblee previste tra i multiproprietari, in quanto non legittimato a partecipare e votare le decisioni assunte in quella sede.
Come uscire da questo inghippo? il Tribunale di Roma ci offre una buona descrizione della vicenda, chiarendo i vari punti che contraddistinguono questi rapporti e la necessità da parte del consumatore di invitare alla conclusione del definitivo e, in seguito, chiedere la restituzione della somma versata con il preliminare.
Il giudice romano chiarisce, richiamando l'orientamento costante della Cassazione, che il creditore che intenda contestare la risoluzione del contratto preliminare, deve fornire prova dell'esistenza del rapporto da cui nasce il suo diritto (quello alla conclusione del definitivo), mentre può limitarsi ad allegare (affermare) che la controparte (il promittente venditore) non abbia adempiuto all'obbligo assunto con la firma del contratto.
Sarà quest'ultimo a dover dimostrare di aver adempiuto all'obbligo contrattuale e, nel caso di specie, aver invitato il promissario acquirente al rogito notarile.
Il promissario acquirente deve limitarsi a chiedere alla controparte di concludere, entro un congruo termine, il contratto definitivo, ossia il rogito notarile con il passaggio della proprietà in favore del consumatore.
Nel caso in cui questo termine non sia rispettato, il preliminare verrà considerato come inadempiuto e il promissario acquirente avrà il diritto alla restituzione della somma versata alla controparte con il preliminare.
E' chiaro, sul punto, il Tribunale di Roma laddove osserva che: " Per costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, in tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell'interesse della parte adempiente, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell'interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell'ambito delle facoltà connesse all'esercizio dell'autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all'art. 1454 c.c. (cfr. Cass. Civ. n. 23315 dell'8/11/2007).".
Il giudice romano puntualizza che: "Va comunque aggiunto che l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento (v. Cass. Civ., Sez. II, 04/09/2014, n. 18696; nello stesso senso Cass. Civ., Sez. II, 18/04/2007, n. 9314).".
La diffida ha il compito di rendere inadempiuto il preliminare non eseguito, mentre il provvedimento del giudice ha l'ulteriore fine di legittimare il promissario acquirente ad ottenere la restituzione della somma versata in sede di preliminare.
TRIBUNALE DI ROMA
Sentenza n. 3266/2023 del 27-02-2023
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ROMA X SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. ### ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7206 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, trattenuta in decisione all'udienza del 13/9/2022, svoltasi nelle modalità previste dall'art. 83, co 7, lett. h) del D.L. 18/2020, con assegnazione dei termini di legge per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, e vertente TRA ### (C.F. ###) elettivamente domiciliata a ### in ### ###, presso lo studio degli avv. ### e ### che la rappresentano e difendono congiuntamente e disgiuntamente per procura in atti ### E ### S.R.L. (P. Iva ###), in persona del legale rappresentante p.t. elettivamente domiciliata a ### in ### ###, presso lo studio dell'avv. ### che la rappresenta e difende per procura in atti ###
OGGETTO: contratto preliminare ### Le parti concludevano come da note di trattazione scritta in atti da intendersi integralmente trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della ### ### , n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. ### n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge ### n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. ### n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. ### n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, i verbali di causa, le memorie ex art. 183, comma VI, c.p.c. e le note di trattazione scritta.
Appare comunque opportuno riportare, per comodità espositiva, le conclusioni delle parti e, sia pure sinteticamente, le rispettive deduzioni ed eccezioni. ### ha agito in giudizio nei confronti della ### srl, per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “### l'###mo Giudice adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:1. In via principale: accertata e dichiarata la risoluzione dei contratti preliminari n. 7193 e ### per inadempimento della ### S.r.l.; condannare la ### S.r.l. alla restituzione della somma di ### indebitamente percepita quale corrispettivo risultante dei preliminari n. 7193 e n. ###, come quantificate in narrative e nei documenti allegati, con rivalutazione monetaria e interessi di mora sino al momento del saldo effettivo, e condannare la ### S.r.l. al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale occorso, nella misura ritenuta di giustizia; 2. In via subordinata: accertato l'inadempimento contrattuale della ### S.r.l. condannare l'odierna convenuta alla corresponsione di ogni somma ritenuta di giustizia e risultante dai fatti dedotti. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio”.
L'attrice, a tal fine, ha sostanzialmente esposto: 1) di aver sottoscritto con la ### a seguito di accettazione della proposta di acquisto dell'8/1/2011, due contratti preliminari (n. 20484 e n. 20472) aventi a oggetto la promessa di cessione in proprio favore, delle quote di godimento turnario in multiproprietà di n. 2 appartamenti siti nel resort ### con sede in ### al prezzo di ### l'uno, per un ammontare complessivo pari ### ; 2) che, sebbene il predetto importo fosse stato integralmente corrisposto con assegni, regolarmente incassati dalla convenuta tra il 10/3/2011 e il 30/6/2013, la ### non aveva provveduto alla stipula dell'atto definitivo di cessione della proprietà delle quote, rendendosi pertanto inadempiente; 3) che, in data 22/1/2016, al fine di risolvere bonariamente la questione, la ### le aveva proposto l'acquisto di quote indivise del diritto reale di godimento turnario relative a due appartamenti (meglio descritti in atti) del complesso residenziale ### sito a ### con primo anno di godimento dal 2016 e con permuta delle quote promesse in vendita con i suddetti preliminari n. 20484 e n. 20472, relative al complesso ### 4) che, a seguito di accettazione, avevano quindi stipulato due nuovi contratti preliminari (n. 7193 e n. ###) in sostituzione dei precedenti, stabilendo, in particolare, che il prezzo per la cessione delle suddette quote sarebbe stato determinato, in parte, a mezzo della permuta dei preliminari sostituiti, imputando le somme già corrisposte in esecuzione agli stessi e, per la restante parte, nella somma di ### per ciascun contratto; 5) di aver quindi versato tutto quanto pattuito a titolo di corrispettivo, saldando l'intero importo dovuto entro il 25/11/2016, secondo le scadenze previste nel contratto; 6) che, in data 10/3/2016, aveva quindi ceduto definitivamente alla ### i propri diritti relativi alla multiproprietà nel resort ### acquistata in data 8/1/2011 con preliminare di compravendita n. 20484, relativamente all'appartamento n. 804; 7) che, in data 29/5/2018, al fine di ottenere il definitivo trasferimento della quota presso il complesso ### aveva versato alla ### anche l'ulteriore somma di ### quale importo dovuto per la stipula dell'atto notarile; 8) di non essere mai stata contattata dalla ### nonostante i molteplici solleciti, per la stipula del contratto definitivo, pur avendo la stessa incassato tutto quanto pattuito, e di averla pertanto costituita in mora tramite raccomandata del 25/10/2019, concedendo un ulteriore termine per addivenire al rogito; 9) che tale missiva era rimasta, tuttavia, priva di riscontro, e il contratto si era quindi risolto per inadempimento della promittente venditrice, con conseguente diffida, inviata alla stessa in data 22/3/2019, a provvedere alla restituzione di quanto indebitamente percepito e al risarcimento del danno sofferto; 10) che, in data 22/10/2018, aveva invitato la ### a concludere una convenzione di negoziazione assistita, senza però ottenere alcun riscontro; 11) di aver correttamente adempiuto l'obbligazione scaturente dai preliminari n. 7193 e n. ###, versando tutto quanto dovuto, mentre era evidente l'inadempimento della ### non avendo la stessa provveduto alla stipula del definitivo e non avendo rispettato, in particolare, il termine annuale previsto dall'art. 9 dei suddetti preliminari, secondo cui il contratto avrebbe dovuto essere stipulato entro il termine di un anno decorrente dalla fine dei pagamenti dovuti, né avendo ripetuto quanto indebitamente percepito; 12) che, in seguito alla reiterata condotta inadempiente della ### aveva perso interesse alla stipula del contratto definitivo e, pertanto, i due contratti preliminari n. 7193 e n. ### erano stati risolti in data 11/2/2019; 13) di avere diritto a ottenere, in conseguenza della risoluzione dei contratti, il risarcimento dei danni a titolo: i) di danno emergente, per un ammontare complessivamente pari a ### corrispondente alle somme effettivamente versate alla ### di cui ### a titolo di prezzo per il contratto preliminare n. 7193 ed ### per il contratto preliminare n. ###, ### a titolo di saldo per le spese relative al rogito, ed ### derivanti dalla permuta dei diritti acquisiti mediante i preliminari n. 20484 e n. 20472, poi ceduti alla ### ii) di lucro cessante, derivante dall'indisponibilità delle somme versate per diversi anni e dalla indisponibilità dei diritti sul bene, da quantificare in ### c.c..
Si è costituita in giudizio la ### srl, eccependo in via pregiudiziale l'incompetenza territoriale del Tribunale adito in favore di quello di Napoli Nord, stante la previsione di cui al D. Lgs. n. 206/05 dell'inderogabilità del foro del consumatore, e dunque del luogo di residenza del medesimo.
La convenuta, nel merito, ha dedotto: 1) di aver concluso nell'anno 2011 due contratti preliminari di compravendita, relativi a delle unità immobiliari site in una struttura egiziana, con la ### la quale, dopo alcuni anni di godimento delle stesse, aveva reclamato un grave disagio, derivante dalle difficoltà riscontrate nell'usufruire dei suddetti beni a causa dei fatti di cronaca che avevano coinvolto l'### 2) di aver quindi mostrato all'attrice, seppur in assenza di alcun obbligo contrattuale o giuridico non essendole imputabili le ragioni della suddetta problematica, tutta la propria disponibilità, effettuando lo scambio di dette multiproprietà in ### ormai da tempo acquisite, con due multiproprietà in ### all'interno del residence ### 3) che, pur avendo, in seguito, ripetutamente tentato di trasferire alla ### le multiproprietà relative alle strutture italiane senza mai riuscirvi, per cause a sé non imputabili, ciò non aveva comunque impedito all'attrice di poter godere e soggiornare, fin dalla sottoscrizione dei contratti, all'interno delle stesse (così come, ancora prima, in quelle egiziane), detenendole legittimamente fin dal 2016, a prescindere dall'aspetto formale del trasferimento del bene; 4) l'assoluta infondatezza, pertanto, della domanda di inadempimento, stante la ancora attuale propria disponibilità a effettuare la stipula dei contratti definitivi di compravendita con contestuale passaggio in capo alla ### del diritto di godimento turnario delle suddette unità immobiliari site nel residence “Carpediem”; 5) che le parti, con la sottoscrizione dei contratti del 2016 con i quali statuivano lo scambio delle multiproprietà egiziane con quelle italiane, avevano inteso pattuire, in merito alla data di stipula del rogito notarile, che le spese dello stesso sarebbero state a carico della parte acquirente, senza nulla precisare, tuttavia, circa il termine per procedere al rogito, né, tantomeno, circa l'essenzialità del termine stesso, identificato nell'anno in senso meramente indicativo; 6) l'assoluta infondatezza, pertanto, anche della domanda di risoluzione del contratto di compravendita, non solo in ragione della totale di assenza di un grave inadempimento, ma soprattutto a causa dell'assenza di un termine per rogitare e della sua essenzialità; 7) l'infondatezza delle richieste economiche avanzate dall'attrice, consistenti nella restituzione di un importo complessivamente pari a ### quale somma tra ### versati quale corrispettivo dell'acquisto della quota di godimento turnario dei due appartamenti siti nel complesso ### ### versati quale integrazione rispetto alla permuta per l'acquisto della struttura italiana ed ### versati per la stipula del rogito notarile relativo alle due multiproprietà italiane; 7a) che la ### infatti, avrebbe dovuto richiedere alternativamente la risoluzione del contratto di permuta, con conseguente restituzione di tutte le obbligazioni da esso derivanti, e dunque delle proprietà delle quote dei due appartamenti egiziani e della somma di ### quale integrazione, o l'adempimento del suddetto contratto di permuta, con conseguente obbligo di sottoscrivere il definitivo per gli immobili siti in ### Con la memoria ex art. 183 VI comma, n. 1, c.p.c., ### ha contestato le eccezioni e la ricostruzione dei fatti operata dalla convenuta e ha modificato le proprie conclusioni, aggiungendo a quelle formulate con l'atto introduttivo, la seguente domanda: “in via ulteriormente subordinata, accertata e dichiarata la risoluzione/novazione/inadempimento dei contratti preliminari n. 20484 e n. 20472; accertata e dichiarata la risoluzione dei contratti preliminari in novazione n. 7193 e ### per inadempimento della ### S.r.l.; condannare la ### S.r.l. alla restituzione della somma di ### indebitamente percepita quale corrispettivo risultante dei preliminari n. 7193 e n. ###, già preliminari n. 20484 e n. 20472, come quantificate in narrative e nei documenti allegati, con rivalutazione monetaria e interessi di mora sino al momento del saldo effettivo, e condannare la ### S.r.l. al risarcimento del danno patrimoniale e non patrimoniale occorso, nella misura ritenuta di giustizia”.
L'attività istruttoria si è svolta interamente in via documentale essendo state rigettate le richieste di prova avanzate da parte convenuta, alla stregua dell'ordinanza dell'1/3/2021 che qui si intende riportata e confermata.
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 13/9/2022, sulle conclusioni di cui in epigrafe, con l'assegnazione dei termini di legge per conclusionali e repliche.
***
Occorre anzitutto ribadire il rigetto dell'eccezione di incompetenza territoriale preliminarmente formulata dalla convenuta, in quanto infondata, potendo il consumatore adire un giudice diverso da quello determinato ai sensi del codice del consumo, ove ravvisi maggiormente rispondente al proprio interesse derogare - anche unilateralmente - al cd. "foro del consumatore", e così adire il giudice competente per territorio in base ad uno dei criteri di cui agli artt. 18, 19 e 20 c.p.c. (cfr. Cass. Civ. Sez. VI, 03/04/2013, n.8167).
Ancora in via pregiudiziale occorre evidenziare, al fine di circoscrivere il thema decidendum della controversia, che la domanda aggiunta da ### con la memoria ex art. 183, VI comma, n. 1 c.p.c., è inammissibile in quanto tardiva.
Va osservato in proposito che, in base ai principi ermeneutici stabiliti dalle ### nel 2015, “la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali” (cfr. Cass. Civ., S.U. n. 12310 del 15/06/2015).
Sulla scorta del nuovo orientamento esegetico la Suprema Corte ha ulteriormente precisato che “il discrimen tra domanda nuova - inammissibile, se non sia «conseguenza della domanda riconvenzionale o delle eccezioni del convenuto» - e domanda modificata, va rinvenuto nel carattere ampliativo del thema decidendum che presentano le domande nuove rispetto invece al carattere sostitutivo della modifica, nel senso che la domanda "nuova" si aggiunge a quella originariamente formulata; la domanda "modificata" implica invece la sostituzione della domanda successiva a quella originaria, non essendo ricavabile dalle norme processuali alcuna differenza quanto alla possibilità di variazione degli elementi identificativi fondamentali (causa petendi, petitum) egualmente consentiti ad entrambe le domande” (così in Cass. Sez. VI, 11. 12.2017, n. 29619).
Nel caso di specie, si evidenzia che la domanda sopra riportata di cui alla memoria ex art. 183, VI comma, n. 1 c.p.c., non è meramente sostitutiva, ma si aggiunge a quelle formulate con l'atto introduttivo e, pertanto, in quanto nuova, è inammissibile.
Si deve precisare, al riguardo, che il regime di preclusioni introdotto nel rito civile ordinario riformato debba ritenersi inteso non solo a tutela dell'interesse di parte ma anche dell'interesse pubblico al corretto e celere andamento del processo, con la conseguenza che la tardività di domande, eccezioni, allegazioni e richieste deve essere rilevata d'ufficio dal giudice indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte al riguardo (così Cass. Civ. Sez. I, ### , n. 4376).
Tanto premesso, va ricordato in diritto che, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (cfr. per tutte Cass. Civ. Sez. Un., ### , n. 13533).
Il suddetto criterio di ripartizione dell'onere probatorio va evidentemente coordinato con il principio dell'onere di contestazione specifica, codificato nel novellato art. 115 c.p.c, in virtù del quale la mancata contestazione specifica di circostanze di fatto allegate dall'attore (o dal ricorrente in monitorio) produce l'effetto che tali fatti debbono ritenersi ammessi, senza necessità di prova (ex multis: Cass. Civ. Sez. VI - 2 Ord., 21/08/2012, n. 14594; Cass. Civ. Sez. III, 06/10/2015, n. 19896).
Occorre altresì precisare che, in tema di diffida ad adempiere, l'unico onere che, ai sensi dell'art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della norma è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'esecuzione del negozio, mediante un formale avvertimento alla parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell'adempimento (cfr. Cass. Civ. Sez. II, n. 27530 del 2016).
Ciò posto si rileva che la ### a fondamento della sua pretesa, ha prodotto: 1) i contratti preliminari nn. 7193 e ###, stipulati in data 22/1/2016, con i quali si era impegnata ad acquistare dalla ### srl le quote indivise di diritto reale di godimento turnario di beni immobili facenti parte del complesso residenziale ### (meglio indicati in atti), e dai quali emerge che il prezzo di acquisto pattuito ammontava a ### oltre permuta per ciascun immobile e avrebbe dovuto essere corrisposto con le modalità indicate nell'accordo e comunque entro la stipula del rogito, previsto indicativamente entro il termine di un anno dalla fine dei pagamenti dovuti; 2) la diffida ad adempiere, inviata a mezzo raccomandata il 25/1/2019, con la quale aveva intimato alla convenuta di provvedere alla stipula del rogito entro il termine di 14 giorni, avvertendola che, in caso contrario, avrebbe proceduto alla risoluzione dei suddetti contratti per inadempimento della stessa, stante l'integrale pagamento del prezzo già corrispostole; 3) l'ulteriore diffida ad adempiere, inviata a mezzo raccomandata il 22/3/2019, con la quale aveva comunicato alla ### la intervenuta risoluzione dei suddetti preliminari per esclusivo inadempimento della stessa, intimandole di procedere quindi alla ripetizione di tutto quanto indebitamente percepito nonché al risarcimento dei danni sofferti, entro e non oltre il termine di 15 giorni; 4) le ricevute dei pagamenti effettuati in esecuzione dei contratti preliminari sottoscritti; 5) l'invito del 22/10/2019, rivolto alla ### a concludere una convenzione di negoziazione assistita (cfr. documentazione allegata al fascicolo di parte attrice).
Detta produzione, in conformità ai condivisibili principi di diritto suesposti, esaurisce l'incombente probatorio posto a carico dell'attrice, avendo la stessa dimostrato l'esistenza dei contratti preliminari stipulati tra le parti e di aver inviato alla promittente venditrice una diffida ad adempiere nonché allegato l'inadempimento di quest'ultima, consistito nell'omesso trasferimento del diritto di proprietà delle quote. ### srl ha eccepito, al riguardo, che non vi fosse alcun grave inadempimento, in quanto le parti, nei contratti preliminari stipulati in data 22/1/2016, avevano unicamente provveduto a pattuire che le spese del rogito notarile sarebbero state a carico dell'acquirente, senza tuttavia includere alcuna precisazione in merito al termine per procedere al rogito o alla essenzialità del termine stesso, essendo quest'ultimo stato identificato nell'anno in senso meramente indicativo.
Osserva il ### che tale assunto difensivo non può essere condiviso.
Come noto, ove il termine indicato nel contratto preliminare non sia essenziale e questo sia decorso senza che sia stato stipulato il contratto definitivo, la parte adempiente potrà diffidare l'adempimento, realizzando gli effetti risolutivi collegati al mancato rispetto del termine individuato nella diffida, quest'ultimo avente natura “essenziale”.
Per costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, in tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell'interesse della parte adempiente, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell'interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell'ambito delle facoltà connesse all'esercizio dell'autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all'art. 1454 c.c. (cfr. Cass. Civ. n. 23315 dell'8/11/2007).
Va comunque aggiunto che l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento (v. Cass. Civ., Sez. II, 04/09/2014, n. 18696; nello stesso senso Cass. Civ., Sez. II, 18/04/2007, n. 9314).
Nel caso concreto viene in rilievo la diffida ad adempiere inviata in data 25/1/2019 alla ### con la quale la ### aveva provveduto a stabilire un ulteriore termine di 14 giorni per addivenire al rogito, manifestando così la persistenza del proprio interesse alla stipula dei definitivi, avvisando la parte inadempiente che non sarebbe stata più disposta a tollerare ulteriori ritardi per la prestazione che le era dovuta, e comunicandole che, trascorso inutilmente il termine fissato, il contratto avrebbe dovuto intendersi risolto.
Appare evidente che la ### pur avendo ricevuto la diffida, non abbia mai provveduto a trasferire la proprietà delle quote di godimento turnario in multiproprietà oggetto dei contratti preliminari alla ### nonostante l'integrale pagamento del prezzo da parte di quest'ultima e nemmeno a fronte dell'ulteriore versamento dell'importo richiesto in anticipo dalla promittente venditrice per le spese notarili di stipula.
Si tratta di un inadempimento grave, poiché prolungato per anni e caratterizzato dalla mancata osservanza del principale obbligo che è previsto per il promittente venditore di un bene che è quello del trasferimento della proprietà dello stesso entro un limite di tempo ragionevole.
Va inoltre evidenziato che alcun rilievo possano assumere le contestazioni effettuate dalla ### in merito all'assenza di alcun effettivo pregiudizio verificatosi in capo alla ### in ragione del concreto godimento degli immobili da parte di quest'ultima, la quale ne avrebbe comunque usufruito per diversi anni indipendentemente dal requisito formale del trasferimento degli stessi.
Invero, non può essere trascurata la circostanza che l'attrice, in adempimento dell'obbligazione sulla stessa gravante, abbia già corrisposto il prezzo che era stato pattuito in esecuzione dei preliminari, assumendo altresì rilievo l'inutile decorso, senza che la ### si sia mai attivata per addivenire alla stipula dei definitivi, di un notevole lasso di tempo dal termine ultimo di un anno dalla fine dei pagamenti previsto dai preliminari per il trasferimento e, in ogni caso, dalla diffida ad adempiere.
Né, invero, la convenuta ha provato l'esistenza di alcuna circostanza, genericamente dedotta negli scritti difensivi, che le abbia effettivamente impedito di addivenire alla stipula del rogito notarile.
Alla luce delle precedenti considerazioni, gli accordi stipulati inter partes in data 22/1/2016 devono ritenersi risolti di diritto ex art. 1454 c.c., per l'inutile decorso del termine assegnato alla ### srl con la diffida ad adempiere.
Va pertanto dichiarata la risoluzione di diritto dei contratti preliminari di compravendita per cui è causa e, di conseguenza, la convenuta va condannata alla restituzione delle somme che erano state versate dalla promissaria acquirente.
Invero la risoluzione per inadempimento rimuove ex tunc gli effetti del contratto, ai sensi dell'art. 1458 c.c., ristabilendo tra le parti la situazione antecedente al momento della conclusione dello stesso: il venir meno del vincolo contrattuale rende prive di cause le prestazioni già eseguite con operatività dei principi generali in tema di ripetizione dell'indebito.
Sussiste, pertanto, il diritto della ### di ripetere la somma di ### che la promittente venditrice non ha contestato di aver ricevuto, che comprende l'importo di ### versato per i preliminari relativi alle quote di godimento turnario in multiproprietà dei n. 2 appartamenti siti in ### Invero dalle risultanze acquisite emerge un uso improprio del concetto di “permuta” da parte dei contraenti, risultando piuttosto che, nel caso di specie, gli stessi abbiano previsto una mera imputazione del prezzo già corrisposto per l'esecuzione dei preliminari n. 20484 e n. 20472 relativi alle multiproprietà dei n. 2 appartamenti siti in ### a un diverso titolo, ovvero in esecuzione dei contratti preliminari n. 7193 e n. 40213 oggetto di causa, con conseguente ripetibilità delle somme relative.
Per quanto riguarda la pretesa concernente la liquidazione equitativa del danno a titolo di lucro cessante, consistente nella indisponibilità delle somme versate nel corso degli anni e dei diritti sui beni oggetto dei contratti, occorre rilevare come, nel caso di specie, la relativa domanda non possa essere accolta in quanto non supportata da alcun compendio probatorio.
Occorre rammentare che, secondo la giurisprudenza, “l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa, conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., presuppone che sia provata l'esistenza di danni risarcibili e che risulti obiettivamente impossibile o particolarmente difficile provare il danno nel suo preciso ammontare, sicché grava sulla parte interessata l'onere di provare non solo l'"an debeatur" del diritto al risarcimento, ove sia stato contestato o non debba ritenersi "in re ipsa", ma anche ogni elemento di fatto utile alla quantificazione del danno e di cui possa ragionevolmente disporre nonostante la riconosciuta difficoltà, sì da consentire al giudice il concreto esercizio del potere di liquidazione in via equitativa, che ha la sola funzione di colmare le lacune insuperabili ai fini della precisa determinazione del danno stesso” (cfr. Cass. Civ., Sez. III, n. 127 del 2016).
Ebbene l'attrice non ha fornito alcun elemento per poter quantificare il danno sofferto, non avendo allegato, né provato, in alcun modo come avrebbe impiegato le suddette somme e che tipo di utile ne avrebbe ricavato o come avrebbe utilizzato le quote di godimento turnario in multiproprietà.
Dunque, non avendo la ### consentito il concreto esercizio del potere ufficioso di liquidazione in via equitativa, la domanda di risarcimento danni in esame deve essere rigettata.
Infine, con riferimento ai dedotti danni non patrimoniali che sarebbero stati determinati dalla mancata stipula dei contratti definitivi, occorre premettere che, come affermato dalla Suprema Corte, il risarcimento del danno non patrimoniale è consentito in una delle seguenti ipotesi: 1) fatto illecito sia astrattamente configurabile come reato; 2) fattispecie in cui la legge espressamente consente il ristoro di tale danno; 3) fatto illecito lesivo in modo grave di diritti inviolabili della persona costituzionalmente protetti (v. Cass. Civ., Sez. ### 11/11/2008, n. 26972).
In merito a tale ultima fattispecie la Suprema Corte ha ulteriormente chiarito che, sulla base dell'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 2059 c.c., il danno non patrimoniale è risarcibile, anche quando non sussista un fatto-reato né ricorra alcuna delle altre ipotesi in cui la legge consente espressamente il ristoro dei pregiudizi non patrimoniali, a tre condizioni: a) che l'interesse leso abbia rilevanza costituzionale; b) che la lesione dell'interesse sia grave, nel senso che l'offesa superi una soglia minima di tollerabilità; c) che il danno non sia futile, vale a dire che non consista in meri disagi o fastidi, ovvero nella lesione di diritti del tutto immaginari, come quello alla qualità della vita o alla felicità (v. Cass. Civ., Sez. III, 10/10/2014, n. 21415).
Ciò posto si deve evidenziare che parte attrice ha allegato di aver subito danni non patrimoniali in modo del tutto generico e non ha dimostrato, con idonea produzione documentale attestante i disagi sofferti, di aver patito, a causa della mancata stipula dei contratti definitivi, pregiudizi che abbiano superato la soglia di normale tollerabilità.
Ne consegue che anche tale domanda risarcitoria deve essere rigettata.
In conclusione, la ### deve essere condannata al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di ### oltre interessi, ex art. 1284 co. 1 c.c., dalla diffida a adempiere del 22/3/2019 alla data della domanda (25/1/2020) e, ex art. 1284 co. 4 c.c., dal 25/1/2020 al saldo, non risultando la malafede dell'accipiens al momento del pagamento (cfr. Cass. Civ., Sez. II, 14/03/2017, n. 6575).
Non spetta la rivalutazione in difetto di prova del maggior danno non coperto dagli interessi.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo secondo i criteri di cui al D.M. 55/2014, applicando la tariffa minima per la fase istruttoria/trattazione attesa l'assenza di attività istruttoria.
P.Q.M.
Il Tribunale di ### definitivamente pronunciando sulla causa di cui in epigrafe, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa così provvede: 1. In accoglimento della domanda proposta da ### dichiara la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. dei contratti preliminari di compravendita n. 7193 e n. ### sottoscritti, in data 22/1/2016, con la ### srl; 2. Condanna, per l'effetto, la ### srl alla restituzione, in favore di ### della somma di ### oltre interessi, ex art. 1284 co. 1 c.c., dalla diffida a adempiere del 22/3/2019 al 25/1/2020 e, ex art. 1284 co. 4 c.c., dal 25/1/2020 al saldo; 3. Rigetta la domanda risarcitoria avanzata da ### nei confronti della ### srl; 4. Condanna la ### srl alla refusione delle spese di lite, in favore di ### che liquida in ### per compenso professionale, ed ### per esborsi oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in ### il 25/02/2023
Il Giudice
Dott. ###
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