Sono molti i casi, anche segnalati a questa associazione, di contratti preliminare per l'acquisto di un diritto reale parziale - multiproprietà - rimasti disattesi e non adempiuti da parte della società promittente venditrice.
La particolarità di queste vicende è che, nonostante al preliminare non sia succeduto il contratto definitivo di trasferimento della porzione di bene immobile, le famose settimane, il promissario acquirente entra nel possesso del bene, potendo godere della settimana, ma in particolar modo dovendo pagare le spese di gestione annuali.
Viene a crearsi, in questi casi, una netta distinzione tra la situazione giuridica (obbligo inadempiuto alla conclusione del rogito notarile - mancanza di proprietà piena da parte del consumatore) e la situazione reale (godimento del diritto vacanza - obbligo al pagamento delle spese di gestione annuali).
A ciò si deve aggiungere che il promissario acquirente paga la somma prevista per l'acquisto del diritto reale all'atto della conclusione del preliminare, anche in assenza del successivo atto traslativo dei millesimi di proprietà.
Non di rado, inoltre, il promissario acquirente non viene convocato alle assemblee previste tra i multiproprietari, in quanto non legittimato a partecipare e votare le decisioni assunte in quella sede.
Come uscire da questo inghippo? il Tribunale di Roma ci offre una buona descrizione della vicenda, chiarendo i vari punti che contraddistinguono questi rapporti e la necessità da parte del consumatore di invitare alla conclusione del definitivo e, in seguito, chiedere la restituzione della somma versata con il preliminare.
Il giudice romano chiarisce, richiamando l'orientamento costante della Cassazione, che il creditore che intenda contestare la risoluzione del contratto preliminare, deve fornire prova dell'esistenza del rapporto da cui nasce il suo diritto (quello alla conclusione del definitivo), mentre può limitarsi ad allegare (affermare) che la controparte (il promittente venditore) non abbia adempiuto all'obbligo assunto con la firma del contratto.
Sarà quest'ultimo a dover dimostrare di aver adempiuto all'obbligo contrattuale e, nel caso di specie, aver invitato il promissario acquirente al rogito notarile.
Il promissario acquirente deve limitarsi a chiedere alla controparte di concludere, entro un congruo termine, il contratto definitivo, ossia il rogito notarile con il passaggio della proprietà in favore del consumatore.
Nel caso in cui questo termine non sia rispettato, il preliminare verrà considerato come inadempiuto e il promissario acquirente avrà il diritto alla restituzione della somma versata alla controparte con il preliminare.
E' chiaro, sul punto, il Tribunale di Roma laddove osserva che: " Per costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, in tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell'interesse della parte adempiente, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell'interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell'ambito delle facoltà connesse all'esercizio dell'autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all'art. 1454 c.c. (cfr. Cass. Civ. n. 23315 dell'8/11/2007).".
Il giudice romano puntualizza che: "Va comunque aggiunto che l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento (v. Cass. Civ., Sez. II, 04/09/2014, n. 18696; nello stesso senso Cass. Civ., Sez. II, 18/04/2007, n. 9314).".
La diffida ha il compito di rendere inadempiuto il preliminare non eseguito, mentre il provvedimento del giudice ha l'ulteriore fine di legittimare il promissario acquirente ad ottenere la restituzione della somma versata in sede di preliminare.
