Multiproprietà e giudice competente. Vince il foro del consumatore

Quale giudice deve decidere le cause in materia di multiproprietà reale? quello del luogo ove è situato l'immobile o quello di residenza del consumatore?

La questione è stata affrontata e risolta dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 12630/2021, a cui si è rivolta una società commerciale chiedendo di dichiararsi la competenza del luogo ove è ubicato l'immobile invece di quello di residenza dei consumatori.

La società ha proposto ricorso, chiedendo l'applicazione dell'art. 23 cod. proc. civ., trattandosi di controversia avente natura "condominiale", cosicché ogni causa dovrebbe essere decisa dal giudice del luogo ove sono situati i beni comuni.

La Suprema Corte ha respinto tale tesi, in quanto deve prevalere il superiore principio di tutela dei consumatori anche sotto il profilo del tutela giudiziaria, aggiungendo che: "nei termini indicati si è già espressa la giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 8419 del 2019), e non vi sono ragioni per mutare indirizzo, senza dire che la qualifica di consumatore è stata riconosciuta all'intero condominio (Cass. 10679 del 2015), e che sul punto si è espressa di recente in senso favorevole la Corte di giustizia (sentenza 2 aprile 2020, C - 329 del 2019)".

In conclusione, anche quando si tratta di un diritto in multiproprietà immobiliare, tutte le controversie devono essere decise dal giudice ove sono residenti i consumatori.

Di seguito, Cassazione n. 12630/2021 (visibile con browser Opera - VPN attivo)

Multiproprietà - valido il contratto che contiene informazioni trasparenti, chiare e complete

La Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo, con la recente sentenza n. 25599/2023, di tratteggiare alcuni aspetti rilevanti che riguardano i contratti di acquisto di un diritto reale in multiproprietà, nonché i contratti vacanza a lungo termine.

Questo tipo di vicende sono oggetto di trattazione periodica in questo blog e quindi ci è sembrato corretto aggiornare l'orientamento della Cassazione in questa materia.

Questo tipo di contratti sono stati oggetto, negli ultimi anni, di diversi interventi giurisprudenziali che hanno dichiarato la nullità del contratto di compravendita di una multiproprietà reale o obbligatoria per violazione degli artt. 1418 e 1346 c.c., ossia per totale indeterminatezza dell'oggetto.

I documenti contrattuali, infatti, non indicano in modo chiaro  né l'oggetto del contratto, né il contenuto dei diritti/obblighi, prevedendo anche l'adesione ad un club straniero, non identificato e per un periodo molto lungo.

Molto spesso, i contratti non indicano non solo il tipo di titolo venduto, ma anche la sua legge di circolazione, e neppure i dati dell’associazione alla quale viene fatto riferimento, né la natura di tale iscrizione, rimandando ad altri documenti o ad un sito web.

La Cassazione, pur affrontando un caso di multiproprietà immobiliare, ha avuto modo di affrontare il fenomeno, chiarendo come la normativa (oggetto di una prima disciplina con la Direttiva 94/47/CE introdotta in Italia con il D. Lgs. 427/1998) è stata oggetto di un successivo intervento europeo (direttiva 2008/122/ce) attuato in Italia con D. Lgs. n. 79/2011.

La normativa del 2011 ha portato ad una sostanziale distinzione tra contratti di multiproprietà e vacanze a lungo termine, prevedendo medesime tutele, specialmente sotto il profilo informativo.

Il contratto avente ad oggetto la vendita di questi diritti vacanza deve essere redatto in modo chiaro e trasparente, contenendo informazioni complete, chiare ed obiettivamente comprensibili, al fine di consentire al contraente debole di valutare in modo informato le conseguenze connesse alla firma.

Sul punto, la Suprema Corte chiarisce che il contratto deve descrivere in modo chiaro gli “[…] aspetti fondamentali volti all’individuazione della stessa tipologia di contratto rispetto alle molteplici possibilità offerte dall’iniziativa privata e dal principio di libertà negoziale […] e che comportano l’esigenza di individuare in modo dettagliato l’oggetto del contratto e, soprattutto, i diritti e gli obblighi posti a carico delle parti.”  (Cassazione Civile Sez. II^ Sentenza n. 29599/2023).

Questa descrizione non può essere lasciata ad altri documenti o ad un sito web, ma deve essere esplicitata nel contratto principale firmato tra le parti.

Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. sentenza n. 25599/2023 (visibile con browser Opera VPN attivo)