lunedì 21 giugno 2010

Multiproprietà: sentenza vs. rottamazione 5 buone ragioni per preferire la via del tribunale

La possibilità di poter trascorrere un periodo vacanziero in una località turistica di grido ha sempre infiammato i sogni degli italiani.

Non tutti, però, possono permettersi di acquistare un immobile in zone esotiche ed affascinanti, né tantomeno possono "mantenere" queste seconde (o terze) case.

Una possibilità alternativa si è sviluppata in questi ultimi decenni: molti italiani hanno deciso di investire i propri risparmi nell'acquisto di quote di multiproprietà, ovvero del diritto di poter utilizzare l'immobile per un determinato periodo dell'anno.

Molte persone, infatti, sono entrate in possesso di questo diritto di godimento dopo essere stati invitati in hotel per il ritiro di presunti regali ed aver ricevuto in quell'occasione una vera e propria sollecitazione all'acquisto.

Successivamente, il malcapitato acquirente si accorge di essere entrato in possesso di un diritto di multiproprietà tutt'altro che vantaggioso (vuoi perché la settimana di utilizzo è posizionata in una fase dell'anno non usufruibile da parte dell'acquirente - vuoi perchè il titolare non riesce a scambiare il diritto acquisito - vuoi perché non è più interessato a mantenere questa multiproprietà) e vuole disfarsi del bene acquistato.

Come fare? Negli ultimi anni si sono sviluppati due diverse modalità attraverso le quali il consumatore può liberarsi della propria multiproprietà:

(1) la c.d. rottamazione della multiproprietà o

(2) la sentenza pronunciata dal tribunale e con la quale si accerta l'invalidità del contratto di multiproprietà da voi stipulato

1. La prima soluzione consiste in una cessione a titolo gratuito del diritto ad altro soggetto ed è quindi una modalità di risoluzione stragiudiziale, ossia in assenza di intervento del giudice. Usualmente avviene attraverso società (o associazioni) che promettono, dietro il pagamento delle proprie commissione, di liberarsi del diritto di multiproprietà.

2. Nel secondo caso, il consumatore si rivolge al tribunale per richiedere la cancellazione del proprio diritto, o meglio che tale diritto venga dichiarato inesistente (nullo). In questo caso, con la sentenza il diritto di multiproprietà viene di fatto cancellato.

Le sentenze che hanno dichiarato la nullità del contratto di multiproprietà sono in deciso aumento ed oramai i tribunali italiani riconoscono l'assenza di elementi necessari per considerare valido il contratto di multiproprietà (vedi).

Queste strade si sono di recente sviluppate e rappresentano le modalità più utilizzate da chi intenda sottrarsi alla sua multiproprietà (e alle esose spese condominiali).

Quale la soluzione ideale?

Riteniamo che la soluzione ideale per ottenere la cancellazione del diritto di multiproprietà sia oggi quella del tribunale e ciò per cinque semplici ragioni:

1. costi per la cancellazione della multiproprietà
La c.d. "rottamazione" è una procedura realizzata da società (o associazioni), le quali richiedono il pagamento di elevati costi/commissioni per provvedere a neutralizzare il diritto di godimento (di recente, un associato ci ha reso noto che due società gli hanno proposto la rottamazione della propria multiproprietà ad un prezzo variabile tra gli 8.000,00 e i 10.000,00 €).
Ricorrendo al tribunale, sicuramente verranno sostenute spese di giustizia ben più basse di quelle che il multiproprietario deve sborsare per rottamare la vostra multiproprietà.

2. restituzione dei soldi del finanziamento
In molte circostanze, l'acquisto di quota di multiproprietà è finanziato attraverso operazioni di credito al consumo. Orbene, mentre con la rottamazione il diritto di rimborso della somma finanziata non si esaurisce, e quindi si è comunque costretti a pagare la somma richiesta in finanziamento, con la sentenza di nullità del contratto di multiproprietà si verifica la c.d. "nullità indiretta" del contratto di finanziamento. In altre parole, anche questo contratto viene dichiarato nullo e quindi è possibile ottenere la restituzione dei soldi versati alla finanziaria.

3. soluzione definitiva della vostra multiproprietà
Non di rado le società che offrono il servizio di rottamazione della multiproprietà non intendono cancellare il diritto di godimento ripartito, ma sostituirlo con altra multiproprietà. Ciò comporta un semplice passaggio del vostro diritto (problema?) da una località turistica all'altra. Con il ricorso al tribunale, invece, la “multiproprietà” viene definitivamente cancellata.

4. certezza della soluzione
Non vi sono dubbi che una sentenza pronunciata da un tribunale italiano produca più effetti della cancellazione realizzata da una società, magari nemmeno situata sul territorio italiano.

5. cancellazione di eventuali oneri successivi
Con la pronuncia di un tribunale vengono meno anche i successivi ed eventuali costi relativi alla gestione dell'immobile, ovvero le famigerate spese condominiali annuali. Nel caso di cessione della quota di multiproprietà, invece, i costi nel frattempo sostenuti - ovvero quelli che comunque dovete pagare fino al momento in cui la multiproprietà non viene ceduta - non vengono restituiti.

Esistono, in conclusione, varie ragioni per le quali può e deve essere preferita la via del giudice rispetto a quella della rottamazione, la quale non sempre garantisce il risultato promesso.

L'argomento rottamazione multiproprietà è trattato anche a "attenti alla presunta causa stragiudiziale" e "Il tribunale dichiara la nullità del certificato di associazione".

38 commenti:

  1. Ciao, io ho acquistato una multiproprietà alcuni anni fa. un errore (meglio una leggerezza) che adesso non so come risolvere.

    Sono andato a Santo Domingo solo due volte e non ho nemmeno usato il circuito RCI perché non mi hanno mai trovato una soluzione alternativa di scambio.

    in questi anni si sono rivolte a me società (ma anche una associazione) che mi hanno proposto varie forme che, a loro dire, mi avrebbero permesso di liberarmi dalla multiproprietà...molto spesso usano questa espressione "rottamazione". Ora io non mi fido di queste persone e a leggere il vostro articolo capisco il perché.

    Mi chiedo:
    1. perché questa gente non viene fermata?
    2. quanto ci vuole per una causa contro queste società attraverso il tribunale?

    ho molti dubbi e una sola certezza: non so come liberarmi di questa "palla al piede"

    saluti.

    Gianni da Verona

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Ciao sei riuscito a risolvere qualcosa?

      Elimina
    2. Ribadiamo che ogni offerta di rottamazione della multiproprietà deve essere valutata accuratamente. Un contratto di mandato generico ove vi viene promesso che "forse" vi libereranno della multiproprietà potrebbe non essere per voi vantaggioso.

      Il problema riguarda coloro hanno acquistato la multiproprietà con rogito notarile e che sono oggetto di richieste pressanti da queste società.

      Abbiamo accertato che alcuni di questi rogiti non sono regolari e non vi attribuiscono alcuna multiproprietà.

      In particolare le multiproprietà acquistate nei paradisi vacanzieri (Fuerteventura, Santo Domingo, Yucatan etc...)sono state vendute mediante contratti tutt'altro che chiari e limpidi.

      Vi invitiamo a rivedere molto bene questi contratti.

      Elimina
  2. Caro Gianni,

    la questione multiproprietà è complessa anche se questo tipo di business sta ancora prosperando. Abbiamo trattato questo argomento di frequente nel nostro blog e ci hanno contattato multiproprietari proprio per liberarsi di questo pseudo diritto.

    In merito alle tue domande, il miglior modo per regolarizzare questo mercato è quello di creare norme chiare e colpire chi vende/rivende/rottama/regala punti vacanza.

    Esistono società (addirittura pseudo associazioni) che svolgono attività specifica con la quale ti appioppano la multiproprietà (scusa i termini "volgari", ma penso che rendano l'idea).

    La via del Tribunale ha i suoi tempi ed i suoi rischi anche se sono molti i casi di multiproprietari che si sono liberati di questo diritto tramite il giudice: sicuramente meglio di una rottamazione!

    Questa via, però, deve essere valutata con attenzione.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Buonasera,
      sono proprietaria di una settimana presso un residence ad Ibiza dal 1999 ed ho sempre pagato regolarmente tutte le spese.

      Mi hanno contattata diverse agenzie/associazioni ma non so se fidarmi.

      Consigliate di rivolgersi al tribunale per ottenere una soluzione definitiva; ma nel mio caso, con la multiproprietà all'estero, che iter devo seguire? E' comunque una soluzione valida?

      Vi ringrazio anticipatamente,
      un saluto,

      Maria

      Elimina
    2. Buonasera signora Maria,

      La circostanza che la sua multiproprietà sia situata in Spagna non esclude la possibilità di potersi rivolgere ad un giudice italiano per ottenere una sentenza che consenta di non dover più pagare le spese annuali di gestione, così come accaduto di recente a due consumatori di Biella (vedere questo post http://consumatoreinformato.blogspot.it/2013/03/nullalamultiproprietaconilmarbesaclubcoronado.html).

      Occorre, in questi casi, verificare alcuni aspetti che riguardano il rapporto contrattuale e la vicenda con la quale Le hanno venduto il prodotto vacanza.

      Molti acquirenti di multiproprietà si sono avvicinati a Consumatore Informato, anche scrivendo una semplice e-mail, per comprendere la loro situazione e capire che iter seguire per trovare una soluzione al problema.

      L'argomento multiproprietà verrà affrontato in uno dei prossimi incontri radiofonici del venerdì a Trentino inBlu radio.

      Elimina
  3. Salve, io ho acquistato la multiproprietà anni fa (Tenerife). ho usato due sole volte la multiproprietà e non sono mai riuscita a scambiarla con il circuito RCI. Ho continuato a pagare le spese di gestione. Qualche anno fa mi ha contattata una società, non so come ha fatto ad avere il mio nome, e mi ha proposto di "rottamarla" con dei punti vacanza. E' venuta a casa mia una loro agente e mi ha proposto di scambiare dei punti vacanza (validi per 20 anni) ed in cambio cedere la multiproprietà. Ho anche pagato 3.000,00 euro per questo scambio. Sto pagando ancora delle spese, anche se questa persona mi aveva promesso che non avrei più pagato nulla....ora vengo contattata da una associazione che mi propone una nuova rottamazione...cosa faccio?
    Irene da Lecco

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Come già spiegato a tutti coloro che hanno scritto alla nostra posta elettronica, l'Associazione non offre servizio di rottamazione della multiproprietà.
      Non vendiamo punti vacanza, nè altre soluzioni alternative.

      Valutiamo, previa iscrizione all'Associazione, la situazione e cerchiamo una soluzione, che se ve ne sono le condizioni, può portare alla nullità del contratto con una decisione del giudice italiano.

      Elimina
  4. Salve, io ho acquistato una multiproprietà a Castillo Beach, ma non l'ho mai usata. Non ho mai trovato una settimana disponibile ed ora non so cosa fare. Mi sono lasciata convincere da una amica che mi ha detto che era un buon affare. Il problema è che adesso mi ha scritto uno studio legale di Barcellona che mi sta chiedendo di pagare tutte le spese annuali di gestione o mi fanno causa. Possono? Mi potete aiutare?

    RispondiElimina
  5. Buongiorno, anche noi abbiamo acquistato, anni fa, una multiproprietà al Castillo beach club. Purtroppo non abbiamo mai utilizzato la nostra settimana e non abbiamo scambiato con RCI. Abbiamo pagato le spese di gesitone solo i primi due anni. Poi basta...Un paio di mesi fa abbiamo ricevuto una prima lettera da questo studio di Barcellona. Poi ci hanno chiamato e con tono (in spagnolo/italiano) ci hanno detto "o pagate o facciamo causa". cosa facciamo? Come fare per riavere i nostri soldi? Grazie

    Ketty da Bassano del Grappa

    RispondiElimina
  6. Abbiamo ricevuto molte segnalazioni da altre persone che hanno ricevuto lettere di intimazione al pagamento da parte di alcuni studi legali di Barcellona e Madrid.
    Alcuni associati ci hanno reso noto che questi avvocati, per conto dei resort, stanno minacciando azioni esecutive per la riscossione del loro credito.

    Tale credito consiste nelle spese annuali di gestione non pagate dal singolo multiproprietario.

    Vi invitiamo a prestare molta attenzione a queste lettere e non farvi intimidire. Prendeto contatto con Consumatore Informato per valutare la migliore soluzione al vostro problema. Scrivete a info@consumatoreinformato.it

    RispondiElimina
  7. Vi segnalo che ieri pomeriggio mi ha chiamato una associazione consumatori che mi ha proposto di scambiare la settimana con dei punti vacanza. Dalla voce sembrava veneta. Ho chiesto come avevano avuto il telefono e mi ha risposto che l'aveva ricevuto dal resort. Io ho rifiutato.....però è strana questa telefonata....altri come me?

    RispondiElimina
  8. Salve anch'io sono stata contattata da una associazione dei consumatori che mi ha proposto di rottamare la mia settimana di multiproprietà di Dream Club con dei punti vacanza. La cosa strana è che chi mi parlava sapeva già quale era la mia situazione. Comunque io ho rifiutato la proposta.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Anch'io ho comprato una multiproprietà con dream club. Ma questa società non esiste più, vero?

      Elimina
    2. La società ha cambiato nome e sede legale. Ma ora non risulta più operante sul mercato della vendita di multiproprietà.

      Elimina
  9. il mio certificato di associazione "ruba soldi" lo regalo a chi lo vuole!!! scrivete nel blog.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Anche quest'anno è arrivata la lettera del resort dove mi viene chiesto di pagare le spese condominiali della multiproprietà. IO NON VOGLIO PAGARE LE SPESE ANNUALI....anch'io regalo la multiproprietà!!! il casino è che nessuno vuole un diritto vacanze che costa ogni anno 700 euro di spese!

      aiuto!

      Elimina
  10. Salve, io ho un certificato di associazione a Santo Domingo. Ora mi ha chiamato una signorina di promotora Venecia e mi dice che non ho pagato le spese di gestione degli ultimi anni. É vero. Ora vogliono fare una class action contro noi che non abbiamo pagato le spese di gestione. É vero?

    RispondiElimina
  11. Salve,sono stato contattato dalla società Service Tour che mi ha proposto di scambiare la mia multiproprietà. Mi dicono che la Promotora Venecia sta per chiedermi le spese di gestione degli anni precedenti. io non ho pagato le spese di gestione negli ultimi anni. cosa posso fare? e poi chi sono questi di service tour? qualcuno sa dirmi qualcosa?

    Mirco da Cinisello Balsamo (MI)

    RispondiElimina
  12. Abbiamo ricevuto alcune segnalazioni da consumatori che sono stati contattati da società quali quella indicata da Mirco. I promotori di queste società offrono un servizio stragiudiziale per la cessione della multiproprietà. Vi invitiamo a leggere con attenzione il contratto. Non firmate al buio. Se volete, inviate il modello contrattuale a info@consumatoreinformato.it. l`associazione é contraria a questo tipo di iniziative.

    RispondiElimina
  13. leggo: "Le sentenze che hanno dichiarato la nullità del contratto di multiproprietà sono in deciso aumento ed oramai i tribunali italiani riconoscono l'assenza di elementi necessari per considerare valido il contratto di multipropriet".
    Se non ho capito male la soluzione meno peggio è che il tribunale italiano renda nullo il contratto. Il multiproprietario perde il diritto di proprietà (con esso i soldi "investiti") e ci rimette anche il costo delle spese legali, ma si libera delle spese di condominio.
    Ma è possibile che nessuno abbia mai vinto una causa nei confronti della società di gestione della multiproprietà provando ad esempio che le spese condominiali superano significativamente il valore commerciale del bene commisurato al periodo di riferimento? In altri termini provando che l'affitto della settimana di proprietà viene commercializzato (ad esempio su internet o altri mezzi di diffusione)per un importo significativamente inferiore al costo del condominio che paga il multiproprietario. Questo dovrebbe bastare per provare una cattiva gestione ed essere elemento determinante per uscire dal contratto senza spese o addirittura per chiedere un risarcimento; non è così?

    RispondiElimina
  14. Salve a tutti, anche io purtroppo possessore di una multiproprietà da quasi 15 anni al 50% con un mio amico, l'avevamo acquistata appunto per scambiare e fare delle belle vacanze magari ad un prezzo molto più conveniente...ma aimè non l'abbiamo mai usata per farci niente, anzi è stata tutt'altro che conveniente. Oltre allo sbaglio di averla acquistata abbiamo sbagliato anche a rogitarla e vi spiego il perché, ultimamente sono stato contattato da una società di Roma dove appunti mi avevano chiesto se utilizzavo ancora la settimana in multiproprietà rottamandola con dei buoni punti del valore di 20000€ da poterli usufruire quando e come voglio oppure venderli ad amici, conoscenti ecc. Insieme al mio amico stiamo valutando perché il consulente ci ha chiesto 2400€ per la cessione ed il rogito da rifare al nome della società che la rottama, se non c'era un rogito sarebbe già rottamata...perché sinceramente parlando sono in una situazione lavorativa poco piacevole, praticamente sono senza un reddito quindi non posso pagare le spese annuali, il mio amico pur avendo il lavoro come libero professionista ha difficoltà nel riscuotere i suoi lavori e quindi impossibilitato di pagare le quote annuali....insomma siamo messi veramente male, purtroppo questa gente è senza scrupoli perché chiamano e intimano di pignorare, pignorare e pignorare, nonostante sanno come è la mia situazione di disoccupazione...
    Chiedo a voi esperti come devo muovermi? mi posso affidare a questa società di Roma che si chiama "Open Club liberi di viaggiare" a cui si appoggia una società di consulenti che si chiama "Promohope". Dimenticavo la mia multiproprietà è ad Assisi "Assisi Living Club" e comunque pur di liberarmene possiamo anche pagare insieme al mio amico 2400€ visto che poi ci sarà da fare un regolare rogito notarile a nome del proprietario o società che la prende.
    Grazie per avermi ascoltato e spero di aver delucidazioni in merito su come muovermi.

    Antonio da Firenze

    RispondiElimina
  15. Salve, io ho acquistato una multiproprietà nel 2001. Un errore, putroppo. Siamo stati invitati ad un albergo e lì abbiamo firmato un contratto per una settimana in fascia "rossa" a Fuerte Ventura. Mai utilizzata. Però abbiamo pagato le spese annuali per anni. Poi ci siamo stufati di versare 300 euro all'anno per nulla. Ora siamo stati chiamati da una signora che i propone di rottamare la multiproprietà con una settimana floting (così è stata definita). Mi dicono che è possibile andare in diverse località solo per alcuni giorni. Si prenota via internet con una card. Ne sapete qualcosa? ma alla fine se la riprendono la nostra multiproprietà? qualcuno ha ricevuto questa offerta?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Buongiorno, anch'io a Fuerteventura magari al castillo beach , cmq ho ricevuto molte offerte sia per la rottamazione che per altre vacanze in cambio ma sinceramnete difffido di tutti, ho sentito di chi ha pagato pe difsfarsene ma non è servito a nulla.

      Elimina
  16. Io ho una multiproprietà Club Nautilus fatta con rogito notarile più di dieci anni fa. Mai utilizzata e pago 400 euro di spese ogni anno. Non so come liberarmene. Qualcuno ha suggerimenti? Dall'articolo leggo che si può cancellare con la sentenza. Ma riguarda anche in ipotesi di rogito? quali garanzie ho della soluzione con questa giustizia italiana.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Per coloro che hanno acquistato la multiproprietà con rogito notarile, vi invitiamo a prestare attenzione al prodotto che avete effettivamente comprato.

      Abbiamo accertato che alcuni di questi rogiti non sono regolari e non vi attribuiscono alcuna multiproprietà.

      Risulta necessario, in questi casi, accertare se vi è stata una vera vendita immobiliare di un diritto reale a tempo ripartito e se il contratto è pienamente valido e vincolante per l'acquirente.

      Questo problema riguarda, in particolare, coloro che hanno fatto atti di rogito in Spagna, come nel caso di colui (o colei) che ha postato il 16 gennaio 2013.

      Elimina
  17. Salve, sono stato contattato da una persona della società Promohope che mi ha proposto di rottamare la multiproprietà che ho a Fuerteventura. Mi ha parlato di un circuito chiamato "open club" o qualcosa di simile.

    Qualcuno ne sa qualcosa?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Anche io sono stato contattato daquesta agenzia...io ho una multiproprietà ad assisi e per rottamarla vogliono 2400€ perchè l'ho rogitata, se la tua non è rogitata non dovrebbero chiederti niente, però OCCHIO. Ho inserito l'8 gennaio un post poco sopra il tuo ed altri post...

      Elimina
    2. Vi invitiamo sempre a leggere con attenzione le condizioni contrattuali che vi sono sottoposte dalla società che vuole rottamare la vostra multiproprietà.

      Gli stessi costi per il servizio di cessione del diritto vacanza potrebbero non essere chiaramente indicati nel modello contrattuale e quindi occorre valutare non solo la convenienza economica della proposta, ma anche la tipologia di servizio offerto.

      Elimina
  18. Buongiorno, chi vi scrive è uno dei bidonati dalla multiproprietà. Ne ho due: una in Umbria (che ho usato per qualche anno) ed una in Spagna. La cosa assurda e che non avrei mai immaginato quando ho comprato le multiproprietà è che risulta veramente difficile liberarsene. A suo tempo mi dissero, specialemente per qulla in Umbria, che non avrei avuto problemi a rivenderla....ora non la vogliono nemmeno gratis e sono anni che cerco di regalarla.
    Qualche settimana fa sono stato contattato da quelli della Service tur che mi hanno proposto di un contratto di cessione a titolo simbolico (così c'è scritto).
    non so cosa fare. In questo blog ho letto di storie simili alle mie e di molti che mi sembrano dubbiosi o diffidenti di questa service tur.

    Qualcuno ha notizie più certe?

    Un multiproprietario di Reggio Emilia

    RispondiElimina
    Risposte
    1. contattato da services tur leggi bene il contratto un consiglio stai alla larga

      Elimina
  19. Io invece vorrei sapere che fine hanno fatto quelli di FTS..mi han tirato una patacca infinita promettendomi che mi avrebbero liberato dalla multiproprietà....ed invece da qualche anno mi trovo con un'altra multiproprietà in Umbria....e quelli di FTS non li riesco più a contattare!...

    RispondiElimina
  20. salve vorrei essere contattato dall'associazione per sapere di piu sull' iscrizione per poi sottoporvi il mio contratto di multiproprieta'. vi lascio la mia email luckysav@libero.it

    RispondiElimina
  21. Buon giorno come tutti voi ho una multiproprietà e sono stata contatta dalla open club qualcuno la conosce ?qualcuno ha fatto il contratto con loro ?

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Come al solito, consigliamo di leggere con attenzione i format proposti dalle società che vi propongono di scambiare un diritto vacanza o offrono consulenza per la cessione a titolo gratuito della vostra multiproprietà

      Elimina
  22. Questo commento è stato eliminato da un amministratore del blog.

    RispondiElimina
    Risposte
    1. Salve, in merito alle proposte che vengono ricevuti da Associazioni o studi di assistenza, vi invitiamo sempre a chiedere e valutare la serietà di queste proposte. Fatevi lasciare una comunicazione scritta, anche via mail, dove vi vengono spiegati gli aspetti salienti della procedura, i tempi e i compensi.
      Appare opportuno, inoltre, conoscere le spese di rogito e quale sia il Notaio incaricato alla scrittura. Quanto scritto, però, deve essere valutato anche rispetto alla tipologia di multiproprietà che deve essere oggetto di cancellazione o altro.
      Ci faccia sapere come va a finire scrivendo a info@consumatoreinformato.it

      Elimina

Modifica il post