Certificato Getaway: il Tribunale di Milano smaschera un contratto “vuoto”

Ancora una volta siamo lieti di segnalare un nuovo provvedimento positivo con il quale il Tribunale di Milano ha avuto modo di dichiarare non valido un contratto di iscrizione ad un club inglese, Club Getaway. Come è noto, questo tipo di certificato è finito più volte sotto la lente dei tribunali italiani, in quanto centinaia di consumatori si sono trovati vincolati a contratti costosi, di lunga durata e con spese di gestione annuali, senza però riuscire a capire con chiarezza che cosa avessero realmente acquistato (per un confronto e una valutazione della posizione, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

La recente sentenza del Tribunale di Milano si inserisce in questo filone e rappresenta un ulteriore, importante passo avanti nella tutela dei consumatori, in quanto chiarisce quanto sia importante che il contratto di vendita contenga, al suo interno, informazioni complete, chiare e trasparenti, non potendo rinviare l'adempimento di tale obbligo ad altri documenti o, ancor peggio, ad un sito web.

La domanda che i consumatori si rivolgono, all'esito di questa vicenda, è sempre la stessa: ma alla fine cosa abbiamo acquistato? in cosa consiste il certificato Getaway?

Ed usualmente la risposta a questi quesiti le dovremmo trovare nel documento contrattuale, ossia quella di vendita del certificato Getaway e che dovrebbe attestare l’adesione a un club turistico internazionale, con la promessa di vantaggi, soggiorni, sconti e opportunità di viaggio.

Il problema, evidenziato ormai da numerose pronunce, è sempre lo stesso:

il contratto non spiega in modo chiaro e comprensibile quali diritti concreti spettino al consumatore e quindi niente indicazioni precise su:

• strutture utilizzabili,
• periodi garantiti,
• modalità di prenotazione,
• limiti o condizioni reali di utilizzo.

In compenso, però, risultano chiarissimi gli obblighi economici: pagamenti immediati e spese di gestione per anni.

Multiproprietà reale nel 2026

Torniamo a trattare la disciplina della multiproprietà reale, istituto sempre verde e che, da quanto risulta, non è destinato a tramontare, nonostante sia uno dei diritti reali più controversi nel panorama immobiliare italiano, soprattutto in relazione alla tutela del consumatore.

1. Inquadramento normativo

Come è noto a chi legge questo intervento, la multiproprietà reale si configura come un diritto reale di godimento a tempo parziale, avente ad oggetto un immobile, solitamente a destinazione turistico-residenziale. 

Questo diritto è caratterizzato da alcuni elementi specifici:

       (a) Limitazione temporale: il diritto di godimento dell'immobile è limitato ad un determinato periodo dell'anno.

    (b) Trascrivibilità del diritto: come tutti i diritti reali, il diritto viene trascritto nei registri immobiliari, con effetti opponibili ai terzi.

      (c) Cessione - donazione - successione: la multiproprietà può essere oggetto di  cessione, donazione o successione, assimilabile per certi versi alla proprietà piena, seppur limitata nel tempo.

A livello normativo, oltre alla disciplina codicistica dei diritti reali (artt. 832 e ss. c.c.), trova applicazione il D.Lgs. 79/2011, cd. "Codice del Turismo", che recepisce la Direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di godimento a tempo parziale di beni immobili e ai contratti accessori, nonché il Codice del Consumo (D.Lgs. 206/2005), che integra le tutele a favore dell’acquirente-consumatore.

Sotto il profilo fiscale, occorre segnalare la novità introdotta con la Legge di Bilancio 2024, oggetto di trattazione in seguito e che incide significativamente sulla circolazione dei diritti reali limitati, tra cui le multiproprietà.

2. Profili di criticità e contenzioso

La multiproprietà reale, pur essendo formalmente assimilabile a un diritto reale, presenta una serie di profili problematici, frequentemente oggetto di contenzioso sia in sede giudiziaria, così come già trattato in questo blog:

a) Carenza di trasparenza precontrattuale

Molteplici procedimenti sanzionatori dell’AGCM (Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato) hanno rilevato prassi scorrette nella fase precontrattuale, quali:

• Omissione o incompletezza delle informazioni su costi accessori, obblighi futuri e regime fiscale.
• Presentazione fuorviante dei vantaggi economici.
• Pressioni indebite nella fase di proposta contrattuale, spesso attuate in contesti turistici (fiere, villaggi, eventi).

b) Difficoltà nella dismissione del diritto

Nonostante la natura reale del diritto, la concreta possibilità di rivendere o cedere la multiproprietà si scontra con un mercato secondario pressoché stagnante. Ciò si traduce in una sostanziale indisponibilità economica, con oneri annuali che gravano sull’intestatario indipendentemente dall’effettivo utilizzo del bene.

c) Aggravio fiscale sulle cessioni

Le recenti modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2024 hanno qualificato le cessioni di diritti reali limitati, tra cui le multiproprietà, come operazioni potenzialmente speculative. Ne consegue l’obbligo di assoggettamento a tassazione delle plusvalenze, con notevoli margini di incertezza nella determinazione del valore di acquisto e del regime impositivo applicabile.

3. Evoluzione giurisprudenziale e normativa

Occorre richiamare le più importanti sentenze intervenute in materia di multiproprietà reale Le Corti italiane hanno più volte ribadito:

- non è valido il preliminare di acquisto di una multiproprietà privo dell'indicazione dei millesimi corrispondenti al periodo di godimento è nullo per indeterminatezza dell'oggetto (Cass. 6253/2010);

- la nullità del contratto di acquisto di una multiproprietà comporta la "nullità" del collegato contratto di finanziamento (Cass. 19632/2016);

- per i contratti di acquisto di una multiproprietà, deve decidere il "giudice del consumatore" (Cass. 12630/2021);

- il contratto di acquisto di una multiproprietà è valido se tutte le informazioni contenute del documento contrattuali sono complete, chiare e trasparenti (Cass. 29599/2023);

4. Conclusioni operative

Abbiamo trattato, brevemente, alcuni profili giuridici al fine di evidenziare gli aspetti critici che riguardano la compravendita di un diritto reale parziale, proprio al fine di far emergere le potenzialità limitate e i rischi elevati per il consumatore.

Come abbiamo avuto modo di rilevare in questi anni di trattazione dell'istituto, la multiproprietà presenta alcuni aspetti problematici e che devono essere tenuti i considerazione al momento dell'acquisto di questo prodotto vacanza, tra i quali:

- La rigidità contrattuale.

- La difficoltà di uscita dall’investimento.

- Gli oneri economici ricorrenti (tasse (vedi qui) + spese condominiali).

- Le incertezze fiscali legate alle cessioni.

Multiproprietà, diritto turnario e club vacanze: attenzione alle spese (che durano nel tempo)

Il nostro intervento odierno è finalizzato a segnalare e differenziare le spese che collegate all'acquisto di una multiproprietà o ad un diritto vacanza turnario, come ad esempio l'iscrizione ad un club. Molto spesso, infatti, che firma il contratto, non immagina che con l'acquisto di una multiproprietà, o un diritto turnario o club vacanze, esistono delle spese anche successive all'acquisto e che hanno cadenza annuale (per una valutazione del tuo diritto vacanza, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

(a) Cos'è davvero una multiproprietà? e quali spese annuali

Come abbiamo scritto più volte in questo blog, la multiproprietà è un meccanismo attraverso il quale più persone condividono l'uso di una struttura turistica (appartamento, villaggio, residence, resort…) per determinati periodi dell’anno, diventando proprietario di una porzione dell'immobile. 

In pratica, si acquista il diritto di godere dell’immobile per una o più settimane all’anno, con un contratto che può durare anche decenni, attraverso un atto notarile con successiva trascrizione all'Agenzia delle Entrate.

- Le spese di gestione: un impegno costante

Ogni multiproprietario è obbligato a contribuire alle spese annuali di gestione della struttura. E non si tratta di spiccioli: anche chi non utilizza la struttura in un dato anno, è comunque tenuto a pagare.

Le spese tipiche includono:

• Pulizia e manutenzione delle parti comuni
• Utenze (luce, acqua, gas, riscaldamento)
• Gestione amministrativa
• Assicurazioni
• Servizi di reception, giardino e vigilanza

A queste si aggiungono le spese straordinarie, come:

• Ristrutturazioni
• Adeguamenti normativi
• Sostituzione degli impianti

Chi non paga rischia grosso: cause legali, interessi di mora, perfino il pignoramento di beni. E non potrà nemmeno usare la struttura.

"My Energy world": nullo il contratto e fine dell'iscrizione a Club Getaway

"My Energy World" è il prodotto vacanza venduto negli ultimi anni per affiliare i consumatori italiani a Club Getaway, fino al 2053 con obbligo di pagamento delle spese di gestione annuali (per maggiori info, puoi scrivere a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

La vicenda è nota e dopo un primo colloquio telefonico con il quale i malcapitati consumatori venivano informati di aver "vinto un buono vacanza", con consegna presso la loro abitazione.

All'esito dell'incontro, caratterizzato da promesse ed inviti, arriva la firma senza che i consumatori abbiano veramente capito a cosa vanno incontro.

Dopo alcuni mesi, arriva il certificato di Club Getaway e qui viene a galla la verità, ossia:

- risultano iscritti ad un club inglese di cui non hanno compreso la tipologia;

- l'iscrizione è basic e quindi riferita solo a qualche servizio e località di soggiorno;

- l'iscrizione è valida per due persone e non può essere estesa a parenti ed amici;

- l'iscrizione permane fino al 2053;

- gli associati sono obbligati a pagare le spese di gestione ogni anno fino al 2053.

 

E' valido questo contratto? sono costretto a pagare le spese di gestione?

- il Tribunale di Milano: nullo quel contratto - cancellate quella iscrizione

Il Tribunale di Milano, seguendo quanto già disposto dal giudice di Monza (vedi qui), ha considerato non valido il contratto di Energy, individuando una serie di carenze informative tali da non considerarlo rispettoso del Codice del Consumo.

Osserva il giudice milanese: "In particolare, dal contenuto del contratto non è dato evincere il diritto di cui l’acquirente sarebbe divenuto titolare con l’acquisito del diritto di iscrizione al Club Getaway e di conseguenza quale sarebbe la prestazione a carico della venditrice. Il contratto si riferisce genericamente ad un certificato di iscrizione (cedibile) al Club Getaway attraverso il quale sembra che l’acquirente possa usufruire di servizi turistici che però non vengono definiti, né in riferimento agli alloggi residenziali facenti parte dei complessi turistici e alla loro ubicazione, né in riferimento al trattamento nel periodo di soggiorno, né in relazione alle modalità e condizioni di prenotazione e neppure al periodo, genericamente indicato in una settimana all’anno.". 

Nè tale finalità informativa viene ottemperata da Energy attraverso la documentazione informativa, come osserva sempre il Tribunale di Milano: "Lo stesso dicasi dell’allegato A del contratto denominato “formulario informativo”, contenente informazioni di carattere generico.".

E il certificato? si tratta di informazioni fornite solo dopo anni (tre) e che comunque offrono una descrizione parziale del diritto vacanza: "Neppure il certificato n. xxxx, pervenuto ai ricorrenti dopo quasi tre anni rispetto alla sottoscrizione del contratto contiene una descrizione del diritto attribuito dalla compravendita in questione (v. doc. 5 ricorrente). Tale documento, infatti, indica che i ricorrenti sono divenuti soci del Club Getaway e riproduce le condizioni negli stessi termini lacunosi del contratto, senza neppure precisare il contenuto della tipologia basic dei servizi, che sarebbe stata scelta dai ricorrenti.".

Il contratto è nullo secondo il Tribunale di Milano e quali sono le conseguenze?

Sono ben descritte dallo stesso giudice milanese:

- restituzione da parte di Energy delle somme pagate dai consumatori

"Pertanto, la società Energy s.r.l. va condannata a restituire ai ricorrenti la somma dagli stessi versata pari a € xxxxx, oltre interessi legali dalla data dei pagamenti al saldo."

- Inesistenza dell'obbligo di pagare le spese di gestione a Club Getaway

"In conseguenza della nullità del contratto, deve essere parimenti accolta la domanda proposta dai ricorrenti di essere tenuti indenni dall’obbligo di pagamento delle spese di gestione in favore del Getaway Club...." 

- Obbligo di cancellazione dei consumatori dal Registro dei soci di Club Getway

"....nonché di cancellazione dal registro degli associati al Getaway Club a cura e spese della resistente".

Club Getaway: un nuovo certificato cancellato dal giudice

Non possiamo che essere lieti di segnalare una nuova vittoria dei consumatori nei confronti di una delle società che ha venduto certificati di adesione a Club Getaway negli ultimi anni (per un controllo, potete scrivere a info@consumatoreinformato.it).

Il Tribunale di Firenze ha condannato la società Energy S.r.l. di Roma in favore di un consumatore toscano, il quale ha ottenuto la restituzione dei soldi versati per l'iscrizione al club inglese. 

E' noto, infatti, che questa società ha venduto contratti denominati "My energy world", offrendoli come sistema vacanze alternativo e assolutamente vantaggioso, celando informazioni importanti e chiedendo il pagamento di somme prima del diritto di recesso, come già da noi segnalato con un altro intervento (clicca qui per un approfondimento).

Questa vicenda, però, ci consente anche di fornirvi alcuni suggerimenti al fine di evitare di firmare un contratto di cui potreste, in seguito, pentirvi.

a.- La vendita del certificato Getaway

La vicenda analizzata dal giudice ha inizio con una visita a domicilio di due incaricati della società, presentata come un’opportunità per conoscere alcuni servizi turistici, senza impegno, con in omaggio una vacanza “di prova” gratuita. 

Al contrario, per poter accedere al secondo incontro, il consumatore era stato indotto a firmare un contratto di “certificato di associazione” e a versare immediatamente somme di denaro, in particolare 200 euro in contanti ed un assegno.

Quando, pochi giorni dopo, era stato organizzato il secondo incontro, il consumatore aveva ottenuto solo un dépliant generico, senza informazioni precise su cosa realmente stesse acquistando. Nel contratto non erano indicati: ubicazione e caratteristiche degli alloggi, periodo esatto di utilizzo, servizi inclusi, eventuali costi aggiuntivi. Solo formule vaghe come “offerte speciali” o “strutture affiliate” sparse in località non specificate.

A distanza di mesi, lo sfortunato amico toscano ha ricevuto il certificato di iscrizione a Club Getaway, comprendendo le conseguenze della firma del contratto, ossia l'adesione "basic" ad un club inglese fino al 2053, con obbligo di pagamento delle spese annuali.

RTA - come devono essere suddivise le spese di gestione?

La recente sentenza n. 173/2025 della Corte d’Appello di Brescia offre l’occasione per chiarire il funzionamento giuridico e pratico delle residenze a destinazione turistico alberghiera (RTA), una formula sempre più diffusa nel mercato immobiliare, soprattutto nelle località turistiche.

- Cosa sono le RTA?

Le residenze turistico alberghiere sono strutture ricettive che uniscono l’aspetto residenziale con quello alberghiero. 

Formalmente, sono complessi immobiliari in cui le singole unità (appartamenti, suite, villette) vengono vendute a privati, i quali però non acquisiscono la piena e libera disponibilità gestionale del proprio immobile. La peculiarità delle RTA, infatti, è che la gestione dell’intera struttura – e quindi anche delle singole unità – viene affidata in via esclusiva a una società di gestione alberghiera, che ne cura l’operatività turistica: prenotazioni, accoglienza, servizi comuni, manutenzioni, promozione commerciale, ecc.

Chi acquista un immobile in una RTA accetta sin da subito un vincolo di destinazione: la propria unità dovrà essere inserita stabilmente nel circuito turistico-alberghiero gestito dalla società incaricata. Tale vincolo è spesso previsto negli atti di compravendita e nei regolamenti contrattuali che disciplinano il funzionamento del complesso.

- Il nodo delle spese di gestione

Proprio la particolarità di questa forma di gestione ha dato origine alla controversia decisa dalla Corte d’Appello di Brescia. Nella vicenda, un’usufruttuaria non aveva corrisposto le somme richieste dalla società di gestione per le spese di esercizio. Mentre il Tribunale di primo grado aveva assimilato la ripartizione delle spese a quella di un normale condominio (giungendo a revocare un decreto ingiuntivo), la Corte d’Appello ha invece chiarito che in simili strutture non si applicano le ordinarie norme condominiali.

Infatti, secondo la Corte, i rapporti economici fra i proprietari e la società di gestione sono regolati da un contratto atipico, stipulato al momento dell’acquisto, che definisce le modalità di gestione e ripartizione delle spese. In tale schema, le spese non derivano da delibere condominiali, ma da deliberazioni societarie vincolanti, che disciplinano il funzionamento dell’intero complesso ricettivo.

- Quali conseguenze per i proprietari?

Il principio affermato dalla Corte è di particolare rilevanza per tutti coloro che sono proprietari di un immobile in RTA, in quanto non deve valutare la proprietà secondo i canoni del condominio. 

La gestione centralizzata impone ai proprietari l’obbligo di rispettare le decisioni adottate dagli organi societari in tema di bilanci e ripartizione dei costi, con effetti vincolanti simili a quelli di un contratto di mandato. 

In caso di mancato pagamento, la società può avviare azioni esecutive senza dover passare attraverso le più complesse procedure condominiali, risultando più agevole il recupero delle spese da parte dell'ente di gestione.

Va evidenziato, inoltre, che eventuali contestazioni sulle delibere devono essere sollevate nei termini previsti dal diritto societario; in mancanza, esse diventano definitive e obbligatorie per tutti i soci-proprietari.

Corte di Appello di Brescia - Sez. II^ sentenza n. 173/2025 (visibile con browser Opera - VPN attivo).

Vittoria per i consumatori: a Sondrio dichiarato nullo il contratto di Iscrizione al Club Getaway

Una nuova e importante sentenza riafferma il diritto dei consumatori a essere tutelati da contratti poco chiari o, peggio, volutamente ambigui. Questa volta a finire sotto la lente d'ingrandimento è stato il famoso Club Getaway, promotore di formule associative che promettevano vacanze e soggiorni da sogno… ma con clausole tutt'altro che trasparenti.

Per raccontare la vostra vicenda e una prima valutazione, potete scrivere a multiproprieta@consumatoreinformato.it.

Il caso: un contratto dai contorni non troppo chiari

Il contratto prevedeva il versamento di una somma iniziale rilevante per l'adesione al Club, oltre a un obbligo di corrispondere una quota annuale per mantenere attivi i diritti associativi. 

Fin qui, nulla di anomalo in apparenza. 

Tuttavia, proprio i servizi inclusi nell'iscrizione — ovvero la possibilità di soggiornare in strutture turistiche selezionate — risultavano descritti in modo vago e generico.

Il giudice, sul punto, è chiaro nell'affermare che i servizi offerti avrebbero dovuto essere esposti in modo chiaro e specifico, con l'indicazione dei complessi turistici, la modalità di prenotazione, la disponibilità e caratteristiche. 

In altre parole, non si può chiedere ai consumatori di impegnarsi economicamente senza fornire informazioni precise su ciò che riceveranno in cambio, anche perché vi è uno squilibrio tra gli obblighi previsti tra le parti: preciso quello del consumatore, più generico quello assunto dal professionista.

Il principio giuridico: La determinatezza dell’oggetto - violazione art. 1346 c.c.

Il cuore della decisione ruota attorno a un principio cardine del diritto contrattuale: la determinatezza dell’oggetto, sancita dall’articolo 1346 del Codice Civile. Secondo la giurisprudenza, per essere valido, un contratto deve indicare in modo chiaro e completo i suoi elementi essenziali, in modo che le parti sappiano esattamente a cosa si stanno obbligando.

Nel caso specifico, il giudice ha rilevato che: "la determinatezza dell’oggetto implica l’integrale predisposizione ad opera delle parti dei termini contrattuali, attuata nella piena consapevolezza di assumere un vincolo negoziale, ne discende che le lacune nell’oggetto del contratto per cui è causa ne viziano irrimediabilmente la validità ex articolo 1346 c.c."

In sostanza, un contratto che lascia nell’incertezza aspetti essenziali come i servizi inclusi, le loro modalità e le strutture disponibili, è affetto da nullità.

Violazione dell'art. 1346 c.c. - contratto nullo e consumatori liberi

Quale conseguenza se l'oggetto del contratto è indeterminato?

Come previsto dalla legge, la dichiarazione di nullità produce l'effetto di cancellazione integrale di tutti gli effetti ab origine, con conseguente venire meno del rapporto associativo e dell’iscrizione del ricorrente al Club.

Tradotto in termini pratici, ciò significa che il consumatore non solo viene liberato da ogni obbligo futuro nei confronti del Club, ma può anche richiedere la restituzione delle somme eventualmente versate.