Esiste un termine entro il quale le parti devono arrivare alla conclusione di un contratto definitivo con il trasferimento di un diritto in multiproprietà?
La questione viene affrontata e, forse, risolta dal Tribunale di Catania con il provvedimento che trovate di seguito, ove il giudice si è soffermato sui principali aspetti del negozio giuridico e i diritti spettanti ai consumatori.
a.- Il caso: un preliminare che non porta al definitivo
Occorre ripercorrere la vicenda sottoposta al giudizio del tribunale perché ci consente di poter meglio affrontare i punti giuridici della controversia.
Nel caso di specie, l'acquirente aveva sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con una società, finalizzato a trasferire, entro un anno, una nuova unità immobiliare in multiproprietà, a fronte del pagamento di €7.000 e della cessione di una precedente multiproprietà del valore di €13.500.
Nonostante il pagamento effettuato e la cessione della vecchia multiproprietà, il contratto definitivo non veniva mai stipulato.
Ne derivava una situazione di incertezza e frustrazione per l'acquirente, che si vedeva privato sia del bene originario che di quello promesso, stante la non conclusione del rogito.
- La posizione delle parti
L'acquirente chiedeva al Giudice:
- La risoluzione del contratto preliminare,
- La restituzione dell'importo complessivo di €20.500 (somma versata e valore della multiproprietà ceduta).
La società convenuta si difendeva affermando di aver inviato le comunicazioni necessarie per procedere al rogito e sostenendo che, in ogni caso, il termine previsto nel preliminare per la stipula non fosse essenziale e che la mancata conclusione del definitivo dipendesse anche dall'inattività della controparte.
b.- La decisione del Tribunale: mutuo dissenso e restituzioni
Il Tribunale ha affrontato la questione centrale: la natura del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del definitivo.
Richiamando i principi giurisprudenziali consolidati, il Giudice ha chiarito che il termine previsto nel preliminare era da considerarsi semplice e non essenziale, ovvero la sua scadenza non comportava automaticamente la risoluzione del contratto. Tuttavia, ha osservato che entrambe le parti, per un lungo periodo, avevano mantenuto un comportamento inerte, senza compiere azioni concrete per portare a conclusione la vicenda.
Questa inerzia reciproca è stata interpretata come espressione di mutuo dissenso, ossia una tacita e condivisa volontà di non procedere oltre.
Le conseguenze pratiche:
- Il contratto preliminare è stato dichiarato risolto;
- L'acquirente conserverà la multiproprietà originariamente ceduta alla società;
- La società dovrà restituire all'acquirente la somma di €7.000 corrisposta per la nuova multiproprietà.
c.- Perché è importante per i consumatori
Questa sentenza offre alcuni spunti chiari che tutti i consumatori dovrebbero conoscere prima di impegnarsi in operazioni legate alle multiproprietà:
- Prestate attenzione al termine indicato nel contratto preliminare: anche se non contiene un termine "essenziale", non può restare sospeso nel tempo senza conseguenze.
- è molto importante il comportamento che viene tenuto in concreto: l'inerzia delle parti può essere letta dal giudice come volontà di sciogliere l'accordo.
- Un ultimo aspetto riguarda la tutela economica: il Tribunale di Catania ha assunto un particolare atteggiamento, decidendo di tutelare l'equilibrio patrimoniale tra le parti, disponendo la restituzione delle somme versate e delle quote di multiproprietà, evitando un ingiusto arricchimento.
Di seguito, il provvedimento del Tribunale di Catania
