venerdì 23 luglio 2010

Multiproprietà - nullo il preliminare privo di indicazione della quota millesimale

La vendita di quote di multiproprietà rappresenta uno degli esempi più clamorosi di contratti creati per aggirare le regole create, in ambito nazionale e comunitario, negli ultimi anni e "rifilare" ai consumatori un prodotto del tutto diverso da quello prospettato.
L'argomento è oggetto di un nostro intervento con il quale analizziamo le possibili soluzioni offerte oggi a coloro che intendono liberarsi di questo diritto (rottamazione vs. sentenza).

Le diverse forme della multiproprietà

Abbiamo già affrontato questo argomento, ma riteniamo opportuno ulteriormente tornare sull'argomento anche per chiarire il contenuto del contratto avente ad oggetto l'acquisto di una quota di un diritto di godimento ripartito (multiproprietà) da parte del piccolo consumatore.

Quest'ultimo ritiene, in tutta buona fede, di entrare in possesso di una quota di proprietà di un immobile situato in una località vacanziera di suo gradimento.

In verità, non sempre l'oggetto del contratto è rappresentato dall'acquisto di un diritto di proprietà - seppur limitato temporalmente - su un bene immobile.

La multiproprietà (o time sharing) è una forma di vendita nata negli anni '80 e solo successivamente disciplinato dal legislatore europeo (Direttiva n. 94/97/Ce) e da quello nazionale (D.Lgs. 427/1998).

Successivamente, gli interventi legislativi si sono susseguiti (vedasi Codice del consumo) con il fine principale di tutelare l'acquirente fornendo a quest'ultimo determinate garanzie sul prodotto oggetto di vendita.

Non di rado, infatti, le proposte di acquisto di quote di multiproprietà avvengono attraverso la "sollecitazione all'acquisto" realizzata dal venditore nei confronti del consumatore, invitato a recarsi presso hotel per il ritiro di fantomatici premi. In realtà, il venditore utilizza tale metodo per poter proporre al cliente - attraverso il solito effetto sorpresa - la possibilità di "acquistare le proprie vacanze".

Il consumatore quale proposta contrattuale sottoscrive e quindi quale diritto di multiproprietà acquista?

In termini generali, è possibile distinguere tre diverse ipotesi di multiproprietà: immobiliare, alberghiera e azionaria.

La proprietà azionaria non viene affrontata con il presente contributo in quanto ipotesi residuale rispetto alle altre due tipologie di diritto di proprietà parziale che in generale vedono coinvolti i potenziali acquirenti.

Appare opportuno, a tal proposito, sinteticamente identificare le caratteristiche e le differenze che contraddistinguono la multiproprietà immobiliare da quella alberghiera al fine di poter meglio comprendere l'intervento operato dalla Suprema Corte di Cassazione.


- La multiproprietà immobiliare

Con l'acquisto in multiproprietà di un immobile, il consumatore diviene proprietario dell'immobile per il periodo stabilito dal contratto. In tali casi, esistono sull'immobile più diritti di proprietà il cui esercizio è periodico, ossia avviene secondo un avvicendamento temporale fissato da tutte le parti al momento dell'acquisto.

In altri termini, ogni singolo acquirente della quota, all'atto della sottoscrizione del contratto di multiprorietà, è tenuto a scegliere in quale periodo dell'anno (tra quelli disponibili) intende acquisire il proprio diritto di multiproprietà, pagando il corrispettivo previsto il quale usualmente varia in relazione alla stagione prescelta. Il proprietario diviene titolare di un diritto reale di godimento individuale perpetuo sull'immobile, limitato soltanto ad un certo periodo dell'anno.

Ne consegue che le formalità richieste per la costituizione di una multiproprietà immobiliare sono le medesime richieste per l'acquisto di un bene immobile (ex. atto pubblico - trascrizioni - notaio etc.).


- La multiproprietà alberghiera

Mentre la multiproprietà immobiliare ha avuto uno sviluppo limitato e caratterizzato, in generale, dalla conoscenza esistente tra tutti i soggetti aderenti, l'acquisto di un diritto di godimento ripartito sottoforma associativa è pratica assai ampia e presenta, accanto ai caratteri tipici della proprietà, anche quelli propri del c.d. contratto di albergo, come chiarito dalla stessa Corte di Cassazione.

Le ragioni fondanti questo contratto sono, in molte circostanze, rappresentate da i costi inferiori che l'acquirente deve sostenere; da eventuali tempi morti che intervengono per la conclusione del contratto e la presa in possesso di un appartamento; la possibilità di acquistare l'appartamento già arredato, con la presenza degli arredi e di tutti i servizi di natura alberghiera usualmente forniti (reception, custodia, cambio settimanale della biancheria, pulizia dell'alloggio al termine di ogni turno, manutenzione, ecc).

A ciò si aggiunga che i regolmenti che disciplinano il godimento degli insediamenti turistici in multiproprietà fanno divieto di ospitare contemporaneamente in ciascun appartamento persone in numero superiore ai posti letto disponibili.

Per tali ragioni, la multiproprietà alberghiera viene proposta come investimento alternativo e come forma di acquisto da parte del consumatore di un diritto turnario caratterizzato non solo dall'immobile, ma anche dai servizi collaterali (servizio di bar e ristorante, discoteca, baby sitters, campo da tennis, piscina, ecc.), ai quali l'acquirente può accedere versando il relativo importo.

In quest'ottica, le ultime norme intervenute in materia hanno imposto al venditore l'obbligo di indicare con precisione i servizi offerti con la multiproprietà ed i relativi costi.


Il diritto di godimento d'uso turnario garantisce - in teoria - al cliente anche la possibilità di modificare il periodo di godimento del proprio diritto o di trasferire lo stesso su altro alloggio disponibile nello stesso residence ovvero in analogo complesso sito in altra località.

Tale ultima facoltà può essere, sempre in via teorica, esercitata anche attraverso il c.d. "circuito degli scambi" con il quale il multiproprietario può scambiare un proprio periodo-vacanza con uno dei multiproprietari in un altro dei siti di stazioni turistiche collegate alla medesima organizzazione.


Cassazione: sentenza 6253/2010



Operata la sintetica descrizione del contratto di multiproprietà, possiamo ora richiamare la recente sentenza della Corte di Cassazione, la quale ha dichiarato la nullità del contratto preliminare di multiproprietà.

La Cassazione ha correttamente ritenuto invalido il contratto preliminare privo dell'indicazione dei millesimali dell'immobile suddivisi tra gli aderenti alla multiproprietà.

Il Giudice ha chiaramente individuato quale requisito di validità del preliminare la specificazione dei millesimali, in quanto considerati criterio per la determinazione della quota di partecipazione di ogni singolo aderente.

Richiamiamo, a tal proposito, un corretto passaggio della sentenza della Cassazione, attraverso la quale il Giudice ha evidenziato il ruolo del contratto preliminare e della sua aderenza con il definitivo, in quanto "tali criteri poi non possono certo essere espressi soltanto nel contratto definitivo, posto che dovendo il contratto preliminare contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo, è evidente che tra di essi deve essere compresa la quota definitiva o comunque devono essere contemplati i criteri per la sua concreta determinazione millesimale, atteso che il godimento turnario dello stesso alloggio da parte dei vari comproprietari in diversi periodi dell'anno incide sull'entità delle rispettive quote di pertinenza"Riteniamo corretta la sentenza della Cassazione anche alla luce dei contratti di multiproprietà sottoscritti dai consumatori, i quali molto spesso non contengono la chiara esposizione dell'oggetto del contratto, dei limiti del diritto acquisito e delle modalità per l'esercizio dello stesso.

Riteniamo, in questo senso, che la sentenza appena richiamata faccia giustizia anche sotto il profilo dell'informativa che il venditore deve rendere al consumatore al fine di permettere a quest'ultimo di poter comprendere il prodotto acquistato.

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